文档介绍：如何在泛CBD辐射圈谋求我们的高效回报课题I如何扭转“燕郊”北京编外郊县“偏远”的印象?II如何在高品质大盘逐鹿的燕郊新城抢占最佳席位?III如何实现泛CBD辐射区客群主体的对位沟通?IV如何建构差异化形象出奇制胜?V如何高效有序实现品牌及销售促进?上攻心,下工城战略纲领地域心理——北京化战略生活心理——都市化战略环境心理——别墅化战略服务心理——定制化战略工户型——精致化工建筑——高贵化工园林——情调化工配套——社会化如何扭转“燕郊”北京编外郊县“偏远”的印象?I地域心理北京化:忽略地域属性,强调与北京东区的一体化以大北京为蓝图,两地市政规划、道路建设亲密合作车程时间弱化空间距离的遥远感930直达国贸仅30分钟,倡议CBD30分半径健康生活方式燕郊与通州的比拼:发展差:燕郊刚刚苏醒,通州渐成气候交通差:燕郊比通州多15分钟,成本高一倍价格差:燕郊比通州均价低1000-1500放量差:燕郊大盘云集,通州抑住扬商,居住供应放缓品质差:燕郊项目普遍品质较高,强调舒适度结论:燕郊是通州交通成本的2倍,两个15分钟,通州介于CBD与燕郊之间。通州到CBD的15分距离,楼市差价翻一翻;通州到燕郊的15分距离,楼市差价仅千元,仅占1/4,而居住空间的舒适度,燕郊毫不逊色,另外,成本更低。——时间换品质,燕郊更划算。如何在高品质大盘逐鹿的燕郊新城抢占最佳席位?II本案在燕郊竞争力分析之产品力:滨河高尚居住阵营——品位相对较高燕郊潮白河河堤公园之上,以本案、东方夏威夷、星河皓月形成区域高品位居住带全方位城市体系——享受城市便利500米欧尚步行街,生活广场,5000平米山水生态会所,体育健身主题公园、三大中心(托幼、托老、社区医疗)精致小户型唱主角——总价较低(主力20-40万/以4500估算)50-80平米一、二居占70%;90平米大二居15%;110-120平米小三居10%;135大三居3%;越层和大户型2%。小户型较区域同类产品面积小10平米,总价得以控制人工与自然环境优越——拥有别墅情境潮白河、高尔夫风景线,利用地势天然落差营造“三轴三带”,以谷、岭、堤为节点的三纵景观轴,三横景观通廊,半开放自然景观美林地产品牌——强势品牌号召力“塑物为美、树仁成林”,中高端地产品牌典范,创建美林花园、美林香槟小镇、碧水庄园、青岛美林小镇、长沙水郡等明星楼盘,率先登陆燕郊的一线品牌地产。本案在燕郊竞争力分析之横向比较:上上城170万平米国际青年社区3800元/平米51-75一居与81-116两居占90%;三期销售迅速,仅剩100平米以上大户型;突出优势:规模大/星级酒店等配套完善/周边较成熟弱点:发电场附近,环境差星河皓月百万平米/潮白河原生态/低密度/别墅感花园洋房4340-5050元/平米81-107两居60%;128-134三居占35%;大量余房突出优势:规模大/社区生活配套完善/环境幽雅弱点:销售周期过长,大户型较多,东方夏威夷欧式全海景公寓4600元/平米少量90平米一居;多为100平米以上乃至300平米大户型,错跃层设计突出优势:海景/别墅社区/开发商酒店高尔夫等配套弱点:总价高单价:本案与星河皓月相当,较上上城高500-700元,较东方夏威夷低一两百总价:本案主力户型在20-40万之间,处于较低水平,和上上城相当,比另外两者低,较有竞争力影响力:东方夏威夷名望最高,上上城风头最劲,星河皓月最寂寞结论:上上城和本案总价最接近,但环境与居住舒适度不能相提并论;上上城四期、星河皓月三期上市将会制造威胁。和东方夏威夷做朋友——提高品牌价值;和星河皓月既是朋友也是对手——贴身肉搏;和上上城拉开距离——不与之为伍。本案在燕郊竞争力分析之横向比较: