文档介绍：XX()物业运营模式研究一、XX()公司背景XX有限公司(以下简称“XX”)是华润集团旗下的香港上市公司之一,也是华润集团地产业务的旗舰公司。XX是一家综合型地产公司,主营业务为物业发展和物业出租。XX于1996年11月在香港联合交易所上市,股票代码1109,被列为香港恒生指数100种成分股和恒生中企指数成分股。目前,XX总资产已达170亿人民币,净资产超过80亿人民币。下属公司包括北京华润大厦有限公司、XX(北京)股份有限公司、华润(上海)有限公司、XX(上海)有限公司、华润(深圳)有限公司、XX(成都)有限公司、XX(武汉)有限公司和XX(合肥)有限公司。二、XX()业务情况1、XX公司发展战略满足中收入以上消费者的住宅需求、品牌零售商对营业场所以及高端企业对写字楼的租赁需求,采取住宅开发、投资物业持有两头业务双向发展。在住宅方面,仍将重点发展近郊中低密度产品及市区高密度产品;在投资物业方面,将会重点开发以大型购物中心为核心的“都市综合体”产品,既而快速在全国复制。2、物业开发及持有的比例我们通过统计历年开发和持有的物业权益(developmentandinvestmentproperties)发现,XX占主导权益的项目开发中住宅类物业比例占到77%左右,而商办类物业比例只占到23%。但同时在投资即持有物业方面,整个情况恰恰相反,商办类物业所占比重超过九成。(至2005年12月)数据来源:MorganStanley(=)通过以上分析,我们认为XX在项目开发中主要选择了住宅开发而有效回避了商业地产开发是比较明智的。商业地产开发过程中需要巨额资金且不确定性因素较多,在开发周期内对上市公司的业绩影响较大,而XX通过参股开发和后期物业运营(权益置换)能够更加灵活的置入优质资产并有效的分散账面风险,提升公司业绩。XX开发的各类项目统计表数据来源:MorganStanley(=)3、XX土地储备情况截止目前为止,XX在内地5个城市,即上海、北京、成都、武汉、(建筑面积)。具体分布比例如下:XX()各地土地储备情况地区发展中物业(平方米)已建成物业(平方米)总土地储备建筑面积(平方米)所占比例(%)北京15513022171**********.11%%%%%%总计36001302386163835352100%数据来源——XX2005年度年报XX的土地储备规模较大,主要分布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。其发展策略明晰,侧重于发展“郊区低密度住宅”和“市区高密度住宅”,并结合规模化的“城市综合体”大型商业地产项目,实现土地价值利用的最大化。三、XX()物业运营技巧及公司业绩表现2005年末XX(),获得子公司拥有的商业地产项目,%万科B流通股权益(市值折让近36%)。此次收购所包含的物业及收益情况如下:通过此次收购行为,目前XX()的整个物业运营模式已经初显雏形。1、XX()持有物业类型的策略从持有物业的类型来看,XX主要持有写字楼和大型商业中心。通过近期的调整,XX持有商业物业的比例近一步提高,这也便于它更好的经营所持有的物业。对于写字楼物业,我们可以看到除了持有顶级CBD地段的甲级写字间作为组合投资策略外,XX近期开始整体出售其发展的“银杉国际中心”、“凤凰置地广场”等项目,也反映其欲乘旺市消化部分物业回收资金的策略。2、XX()持有物业布局策略XX持有物业相对比较集中,主要布局在三大经济圈的核心城市,并且持有的物业的地段佳,较有升值潜力。同时XX对于权益配比也非常重视,其所持权益随着物业经营的成熟而逐渐增加。XX持有物业布局情况数据来源:XX()2005年报3、XX()持有物业的价值及盈利能力XX持有的物业组合按照现行市场价格类比法获得的估值大约在80亿人民币左右。其中商业物业约48亿人民币,写字楼物业29亿人民币,另有极少量住宅大约2亿人民币。XX购入三处商业地产项目之后,持有型物业的获利能力显著提高。根据现有的租金统计数据来预测,2006年XX的租金收入将增长超过10倍,,%。数据来源:MorganStanley数据来源:CityGroup4、XX()物业运营技巧分析XX作为華潤集团下属地产上市旗舰企业有其特有的优势,但它在公司层面物