文档介绍：试论小产权房的所有权归属【关键词】小产权房;所有权归属2011年11月9H,国土资源部召开通气会表示,将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体十•地的确权登记发证工作,并明确指出,小产权房不得登记发证。国土部将联合相关部门,选择“小产权房”问题相对突出的城市,开展了对“小产权房”的试点清理工作。这就让小产权房再一次的走到风口浪尖。一、“小产权房”的现状及产生原因(-)“小产权房”的概念“小产权”房并不是一个法律上的概念。所谓“小产权”房,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。它一般由开发商与村委会合作,或由村委会自行开发建设。因用地性质,乡镇政府自制颁发“房产证”,区别于国家建设部门颁发的房屋所有权证,因这种房屋的权属证书没有房管部门盖章,仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属,故称为乡产权或“小产权房”。有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项,获得规划审批,再虚报户口数骗取宅基地用地指标,建成房屋后入市交易;有的什么手续都没办,直接与开发商合作兴建商品房后公开销售。“小产权房”就这样出现了。“小产权房”的产生“小产权房”的出现并非近一两年的事,而是已经十载有余。或许没有多少人能准确说出“小产权房”的兴起时间,但从卖房者的视角看,“其前身是一些村民自建房出租或少量出售,以此维持生计”。但实际情况慢慢地发生了微妙的变化,就北京的情况而言,“早在1994年,香堂村就已经开始出售200平方米大小的村建别墅,售价仅为5万元一套”。应当说从这时起,村民部分自建房的性质开始改变,村集体在土地增值开发上的口利意识已经萌芽。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅,或直接购买农家院。当时购买的人比较少,而且不是作为第一居所使用,所以并没有引起相关部门注意。然而,从2003年开始,由于城市商品房的价格骤升,而农村的“小产权房”以其低价吸引了许多城市购房者。很多人购买“小产权房”,作为第一居所使用,这一情势迅速在全国大中城市蔓延。二、“小产权房”的所有权分析商鞅在《商君书》中说:兔走,百人逐之,非以兔可分以为百也,宙名分之未定也,夫卖兔者满市,而盗不敢取,由名分已定也,故名分未定,尧、舜、禹、汤且皆如鸳焉而逐之,名分已定,贫盗不取。”其中所谓“名分”,就是“权利归属”,所有权属于谁。可见,财产所有权归属确定,就可以消弭纷争。反Z,财产权归属不定、权利界限不清,就会引发纷争。同时,财产所有权界限清楚并受到切实的法律保护,就可以促进所有权人充分利用其财产,发挥物的效用,确保“物尽其用”。对于“小产权房”合法与非法的争论,自然也就是对于产权的确认。那么“小产权房”的所有权到底属于谁?下面木文将从开发商、购房者、村委会、村集体四方利益主体进行分析。(-)开发商由于其并无独立承担“小产权房”建设的资格,基本上是与村委会合作的,而且作为开发商,他的征地程序是法定的。所以其并不能作为“小产权房”的所有权人。《中华人民共和国宪法》第10条、《土地管理法》第2条和《物权法》第42条均明确规定,国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。Z后由国家将土地出让给开发商。根据《土地管理法》第55条的规定,国家以出让方式为开发商设立建设用地使用权的,开发商应当向国家交纳土地出让金等税费。“小产权”房占用的土地是集体土地,未由国家征收,售房者