文档介绍：壤步犬淳硕士学位论文玄鱼理途皇撞糊麴堂查庭丝亡值俭虫睑座旦婴究焦±隧麴旦旦论文答辩日期生§旦旦丞遄副塾握益耋盔堂亟±分类号:导师姓名职称申请学位级别论文提交日期学位授予单位学科专业名称±丝童遁笪堡答辩委员会主席学位论文评阅人
摘要本文在房地产估价实践的基础上,对我国现有的估价方法——市场比较法在实际应随着我国经济体制改革的完善和房地产业在国民经济中地位的不断提升,房地产评估业从无到有,取得了巨大的发展。评估技术与方法逐步成熟,评估市场不断扩大。房地产估价行业在我国是一个新兴行业,它作为评判房地产价值的行业,起步较晚,但发展很快。目前,我国房地产评估领域的社会中介服务组织体系已经初步建立起来;并且基本形成了适合中国国情的房地产估价理论、方法和技术标准,初步建立了相应的管理制度。作为中国市场体系重要组成部分的中国房地产市场、资本市场、产权转让市场的发展,在很大程度上得益于房地产估价业这一社会中介服务市场的发育和发展。在房地产交易、国有经济的战略性调整、企业重组和企业上市,以及资本市场发展过程中,房地产价格评估中介都发挥了重要作用。当前我国的房地产估价方法体系按其理论依据的不同划分为四大类:第一类是以房地产交易中的替代原理为理论依据的市场比较法;第二类是以房地产投资的资金时间价值为理论依据的收益还原法;第三类是以房地产的生产费用价值论为理论依据的成本估价法;第四类是以预测科学基本理论为依据的长期趋势法。用中存在的一些问题进行了分析,针对这些问题,提出了一些改进方法,运用灰色关联度对实际案例中的价格影响因素对价格的影响权重进行定量客观的分析,由模糊聚类选择与估价对象最相近的结果。以此为基础将从市场调研得到的房地产成交案例进行了实证分析,取得了较为满意的结果。关键词:房地产估价市场比较法模糊数学灰色关联度
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切撕论文作者签名:御少刁年∥月/日论文作者签名:铂鳓叼年毛只≥国婺阬其论文独创性声明论文知识产权权属声明本人声明:本人所呈交的学位论文是在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外,对论文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。本声明的法律责任由本人承担。本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品,知识产权归属学校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时,署名单位仍然为长安大学。C艿穆畚脑诮饷芎笥ψ袷卮斯娑导师签名:
第一章绪论国内外房地产估价的研究现状房地产估价业在许多市场经济发达国家和地区已经经历了较长的发展历史,奠定了出现空前的繁荣,大大的推动了房地产估价研究的发展。收益法为其主流方法。和美国不同的是,英国的估价侧重经验,十分强调专业人员在估有市场流通值和课税标准价格两种。市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价格,它是由权益或供求关系决定的;课税标准价格实际上是房地产的普通价值,主要是财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。此外,加拿大的房地产现代估价理论基础,形成了比较成熟的估价制度和估价方法。而我国的房地产估价业还是个新兴行业,它是随着我国改革开放的不断深入和社会主义市场经济的快速发展而产生和发展的。.夥康夭兰鄣难芯肯肿国外对房产价值理论的研究起步较早,现代西方房地产价值理论起源于、世纪的古典经济学派。世纪年代以来,西方的主要国家的城市化高速发展,房地产美国在房地产估价方法上主要选取市场比较法、收益法、成本法。在市场比较法的应用上主要利用其丰富的资料库,有针对的选择可比实例,着重考虑影响价格方面的主要特征,采用准确的数学模型和处理方法如模糊集合等,借助计算机的强大的信息处理能力,并与嗷ソ岷希唤鼋峁凸邸⒆既范矣帜芄患笆钡氖视κ谐⌒问降谋浠英国主要采用的房地产估价方法有市场比较法、收益法、剩余法、利润法和成本法,价中的作用,因而英国的房地产估价研究更加的注意对于以往资料的统计和积累当前的市场信息,较少研究合理、准确的数学模型。虽然,在英国的估价项目中主观的判断占有很重要的成分,但是因为英国政府对估价专业人员的要求非常严格,所以其估价的结果也能作到公平、合理。德国的不动产评估主要有三种:比较法、收益法和成本法。德国的房地产评估主要评估方法也是三种:直接比较法、成本法和收益法。日本的房地产评估方法也主要是三种:成本法、市场比较法和收益法。韩国也于年建立了“⒄估长安大学硕上学位论文
税》:年,王丙勋出版了《天津市地价概况》:年出版了伊利和魏万尔合著的《土地经济》中译本以及张丕介的《土地经济学导论》、王季深《上海之房地产