文档介绍：房地产行业研究及2011年授信业务风险政策建议
房地产行业研究及2011年
授信业务风险政策建议
中国民生银行风险管理部王彬
2010-9
目录
5一、行业概况
5(一)行业范畴
5(二)房地产定义
6(三)当前中国房地产(住宅)的三重属性
61. 消费品属性
62. 投资品属性
63. 民生品属性
7(四)房地产与外部宏观经济环境的关系

11二、房地产市场运行态势
11(一)房地产供给、需求及资金来源情况

、竣工面积保持增长态势,新开工面积同比增幅创新高
,购置费用及同比增幅均创新高
,但增幅较去年同期有所回落
,但仍高度集中于银行
14(二)房地产景气指数、价格指数同比上涨但环比回落
,但环比连续3个月回落
152. 房屋销售价格指数同比继续上涨,但环比涨幅开始回落
15三、地产新政评述
15(一)成交量下降立竿见影,价格争议在于降幅
151.“新国十条”强力打压投机需求,对成交量的影响立竿见影
,二手房尤其明显
,地王减少,流拍增多
18(二)行业财务状况总体欠佳,分化明显

23四、房地产市场中长期趋势预测
23(一)自住需求
231. 人口结构决定的潜在需求
242. 城市化进程决定的潜在需求
253. 经济持续快速增长支持有效需求

265. 跨代收入转移支持有效需求
26(二)投资与投机需求

、长期无效
,累计效应不可忽视
29(三)保障房供给是影响中房地产长期趋势的不确定因素
30五、调控方向与市场短期走势研判
30(一)业界关于我国房地产市场态势的主要观点及政策倾向

,应大力发展

31(二)本报告对调控方向的分析思路

312. 核心概念
313. 假设前提:近期市场成为“政策市”
324. 房地产市场的相关群体
325. 房地产市场的博弈模型
33(三)分析结论
331. 对本次调控的底线猜测

36六、行业内企业成败原因
36(一)典型案例
:激进扩张下的昙花一现
. Horton公司:激进扩张下的弃车保帅

40(二)现阶段地产企业成功的必备要素
401. 实际控制人把握节奏,时刻保持财务稳健

413. 商业地产公司应对周期的有效途径

41七、主要风险提示
41(一)宏观经济环境风险

422. 房地产泡沫现象至少在部分城市已经较为严重
42(1)房价收入比
42(2)租金收益率
43(3) 购房杠杆倍数
,但贫富分化现象危害较大

44(二)行业风险提示
,出现数学意义上的“拐点”
,但去杠杆化已成趋势

45(三)哈里森房地产周期的警示
46八、政策建议
46(一)行业总体策略为适度支持
46(二)关注行业不确定因素
47附件

一、行业概况
(一)行业范畴
广义的房地产行业是指《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)中的房地产行业,行业代码为72。按照国民经济分类标准,房地产行业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动(如与房地产相关的法律活动)等4个子行业,本报告所称房地产行业主要指狭义的房地产开发经营行业,行业代码为7210,具体是指