文档介绍：对外经济贸易大学
硕士学位论文
我国房地产类上市公司估值方法研究
姓名:朱劼
申请学位级别:硕士
专业:金融学
指导教师:于瑾
20100301
摘要选择有代表性的房地产上市公司——保利地产作实证研究,得出相关结果。中国的地产行业在经历了年低迷之后进入了快速发展阶段,随着地产价格的上涨,对于中国房地产价格是否存在泡沫的争论接踵而至。年,中国地产行业的发展走势至关重要,究竟是泡沫显现还是处于健康发展,这个问题直接关乎中国经济在这次金融危机中能否走出困境。随着股权分置改革进入尾声,中国股市正在进入了全流通时代,股市的运行情况已经能基本反映中国经济的发展状况。分析房地产类上市公司的股价是否出现泡沫,可以比较客观的评价中国房地产行业是否已经出现风险,这对于判断中国经济的未来发展方向有着至关重要的作用和意义。本文把价值评估理论模型在房地产上市公司的应用研究作为论文课题,首先全面的分析了四种价值评估理论模型:以资产为基础的估价、贴现现金流估价、相对估价和期权估价法,并对每种估价方法在房地产行业的适用性做出了评述;其次对房地产业的整个现状做了论述:房地产开发企业的现状特征,主要是土地购置开发、资本金和利润增长幅度、行业资产负债情况等;三是对在房地产行业具有引领作用的房地产上市公司价值评估方法进行理论上的探索,主要是针对应用广泛、简单便捷的现金流贴现理论模型,并对公司现金流与与、与做出比较研究,确定本文应用模型:公司现金流折现估值法;最后本文主要运用了公司现金流贴现理论进行实证研究,收集的财务数据是年至年保利地产的年报数据,按照土浇锥喂鞠纸鹆魈掷砺鄣框架,利用砑懈飨钪副甑亩糠治觯ü菁扑憬峁频急@产的经营状况、衡量内在价值,得出相关结论。关键词:房地产,价值评估,贴现现金流●
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第乱选题背景和研究意义研究方法和基本结构年,百年不遇的金融危机袭击全球,虽然危机爆发的起因源于美国次级贷的问题,但是归根结底是美国房地产价格泡沫破裂。年,世界经济开始复苏,然而迪拜爆发的债务危机再一次给世界经济的复苏前景蒙上了阴影,导致迪拜危机发生的原因又是与地产有关。于此同时,中国的地产行业在经历了年低迷之后进入了快速发展阶段,从房价飙升、地王频出,到海南爆炒住宅、酒店价格,中国的地产行业进入了一个新的发展阶段。年国家四万亿投资,直接或间接的刺激了地产行业。同时,年中国财政税收的主要来源也是地产行业。随着地产价格的上涨,对于中国房地产价格是否存在泡沫的争论接踵而至。年中国地产行业的发展走势至关重要,究竟是泡沫显现还是处于健康发展,这个问题直接关乎中国经济在这次金融危机中能否走出困境。随着股权分置改革进入尾声,中国股市正在进入了全流通时代,股市的运行情况已经能基本反映中国经济的发展变化。目前沪深两市以房地产房为主营业务的上市公司已经超过遥魍ㄊ兄倒婺U嫉交ι盍绞凶芰魍ㄊ兄档%以上,个人认为目前房地产上市公司的股价能够比较充分的反映出地产行业的整体情况。分析房地产类上市公司的股价是否出现泡沫,可以比较客观的评价中国房地产行业是否已经出现风险,这对于判断中国经济的未来发展方向有着至关重要的作用和意义。本文旨在将企业价值评估的基本理论和方法应用于房地产企业价值评估中。在了解和熟悉企业价值评估理论的同时,通过比较选择适合房地产企业股价的估值模型,对房地产企业作出相对准确的价值评估,从而为投资者和经营管理者提供重要的参考依据。另外,通过分析我国房地产上市公司的股价所处的何种阶段,是被低估,处于合理区间,还是被明显高估,据此来判断当前中国房地产价格是否存在泡沫也有重要意义。本文采用理论和实证相结合的研究方法。对常用的几种公司估值方法和模型以及其各自的优缺点和适用性进行了系统的整理和分析;并结合我国资本市场的特定环境以及我国房地产行业的特点和现状,作出了较为合理的价值评估方法选择;通过对保利地产作为样本分析进行实证研究,以确定其相对合理的公司价值,进一步论证所选价值评估方法的适用性和有效性。
第挛夜康夭笠捣⒄瓜肿醇疤卣房地产开发企业现状特征房地产又称不动产,它有狭义和广义两层内涵:广义是指土地及土地的一切人类加工建筑后置物品,主要是房屋,或者说,房地产是地产和房产的总称;狭义是指市场上的供买卖的标的物,包括预售屋、旧屋和新屋。房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理以及于此紧密相关的中介服务如融资、咨询、评估、经纪、物业管理等经济活动的总称。在我国的国家标准《国民经济行业分类》中,房地产业属于第三产业,其中包括四个子类:一是房地产开发经营业,主要指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动;二是物业管理业,指物业管理企业按照