文档介绍：基于AHP法的房地产项目投资决策应用研究
基于AHP法的房地产项目投资决策应用研究
摘要本文把房地产投资决策影响因素分为四类,包括环境指标、产品指标、财务指标和风险指标,在此基础上建立了房地产项目投资评价指标体系;同时,通过选择上述由专家经验或财务测算形成的相关指标,运用AHP(层次论文联盟)对投资项目进行综合全面的评价,定性和定量分析相结合,理论研究与案例应用相结合,确定的指标权重科学合理,得到的评价结果较为全面客观,既能反映备选投资方案的优劣顺序,也能对各个影响因素进行有效评价,从而为房地产投资决策提供一种较为科学、系统和有效的决策模型及方法。
关键词 AHP 房地产投资决策
中图分类号: 文献标识码:A
层次分析法AHP(Analytical Hierarchy Process) 由美国匹兹堡大学教授、,该方法通过将复杂问题分解为若干层次和若干要素,在各要素间进行比较、判断和计算,从而获得不同要素和不同待选方案的权重,为选择最优方案提供了决策依据,特别适合于多方案或多项目的房地产投资决策。
一、建立房地产项目投资决策指标体系
房地产投资项目规模巨大,影响因素众多,诸如宏观环境、项目区位、户型设计、环境配套、财务指标等都会对项目投资决策产生重要影响。因此,构建全面合理的投资决策指标体系是投资决策的前提,本文将房地产投资决策指标体系分为环境指标、产品指标、财务指标和风险指标四个方面。
(一)环境指标。
房地产投资的项目环境是指在投资的一定区域内,在一定时间内对投资项目所要达到的目标产生影响的外部条件,包括政治环境、经济环境、社会环境。行业政策、行业状况及趋势、周边市场竞争等子指标。
(二)产品指标。
房地产产品是为用户提供的住宅、商业房屋或办公写字楼等,产品区位、质量、环境、舒适度和为用户提供的其它价值等都是产品指标的重要内容。包括方案设计、工程质量、市场价格、交通状况、基础设施、市政配套、物业管理与社区服务、环境与公共资源、开发商品牌和资源优势等子指标。
(三)财务指标。
财务指标是房地产项目通过财务分析得到的结果和评价依据,需采用一系列专门的分析技术和方法,对企业等经济组织有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。包括投资回收期、净现值(NPV)、财务内部收益率(IRR),净资产收益率、总投资额等子指标。
(四)风险指标。
房地产投资一般易受宏观政策影响、财务杠杆比率较高、投资地点固定,这些特点使房地产项目面临较高的投资风险,主要分为系统风险和非系统风险。其中,对整个房地产市场内的所有投资项目都产生影响,投资者无法消除的风险统称为系统风险,如政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场风险等;而只对某个具体项目产生影响,且投资者采取有效的措施可以消除或者避免的风险,称为非系统风险或个别风险,如工程风险、经营风险、财务风险等。
二、应用AHP法进行房地产投资决策
(一)建立层次结构模型。
应用AHP分析决策问题时,首先要把问题条理化、层次化,构造出一个有层次的结构模型,把复杂问题分解为若干元素,这些元素又按其属性及关系形成若干层次。这些层次可以分为三类