文档介绍：广州市房地产业宏观环境分析
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广州市房地产业宏观环境分析
政治法律因素
——国际经验表明,住房是特殊商品,政府必须积极干预住房市场。
从哇哇坠地的那一日起,房地产就与政策结下了不解之缘。就2004年来讲,政策的一个重要内容就是让房地产业适度降温,让过高的房价降下来。目前,全国商品房供销两旺,商品房销售面积持续增加。在全国范围内实现了由住房福利制(1998年以前)向货币化的历史性转变。价格是房地产最敏感的话题(“在骂声中成长”) ,我国房价(税费及房产商利润占到了60%,建筑成本只占40%)经历三次大的变化:
1991年未实行土地有偿出让制度之前,中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场,只能用计划指标购,1992-1993年房价高涨。
房价的第二轮上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的,基本都一种回归性上升,没有影响日益扩大的消费需求增长。
房价的第三轮增速的原因是土地出让制度政策的变化。02年开始实行的土地招标给平稳增长的房价烧了把急火,起到催生房价超高增长的助力作用。
美国商业规划专家何瑞杰作了精辟分析:中国房地产所存在的一系列问题,跟中国现行带有浓厚的行政色彩有极大的关系。
如果我们的建设部部长承诺,在他的任期内把全国平均房价拦腰一刀,打压到每平方米1000元左右,那么,他将成为中国的格林斯潘,无论谁当总理,他都是中国最优秀的、深得万民拥戴的建设部部长。而这是件轻而易举的事。广东省财政厅已将消防车的云梯送到了他的窗口。
(提高住房贷款利率和首付比例政策)
——重点抑制”“房地产价格过快上涨”。
05年房地产业增速将低04年预计约为23%,从2005年3月17日起,央行将取消商业银行对于个人住房贷款的利率优惠,根据,。
同时,对于房地产价格上涨过快的城市或地区,个人房贷的最低首期,将由目前的两成提高到三成,具体调整方式将由各个城市的银行自己决定,不搞一刀。
已供楼人士明年才需多付款
据了解,这是继去年10月29日央行上调房贷利率之后,再次上调房贷利率。去年10月底,我国央行9年来首次加息,。供楼者每万元房贷,每年要多给27元利息。这次加息曾引起了一阵提前还贷的风潮。
在不到半年的昨日,央行再次上调房贷利率,并从今天开始实施。由于这也是央行首次在房贷利率中,给予了商业银行10%的调整空间,因此,不同商业银行可能会对其房贷利率采取不同的加幅,市民需要等待各自的贷款银行具体公布。频频加息是为遏止炒楼套利,从刚刚公布的各地房产价格以及投资情况的数据显示,去年至少有600亿元的国际热钱进入了内地,而股市低迷导致这部分钱集中涌向了房产市场,加上内地不少房产投机者的加入,从而造成了上海、北京、杭州等地房产价格的虚高,给房产市场带来不健康的非稳定因素。
以某市民向银行借了10万元的商业性房屋贷款,分10年还清的个案计算,每年最多就需要多给810元利息,最少也需要多给200元的利息,。

自3月17日央行上调个人住房贷款利率以来,各家银行都在紧急制定最新房贷利率执行政策。中行广东省分行率先打破沉默,称将对购买第一套住房的申请人分档执行下浮10%的最优惠利率(通过了该行信用审核,即可获得下浮10%的最优惠房贷利率。以5年以上贷款为例,%)。如果不是第一套住房按揭,则实行下限管理的浮动利率.
招商银行广州分行是股份制银行中首先明确表示会对5年以上住房按揭执行最优惠利率的银行。也有少数银行例外。记者了解到,某银行广州分行将直接执行央行基准利率,除对少数优质客户有优惠考虑外,并无任何下浮。

(标志着中介的服务价值得到体现)
争议多时的“一手代理的中介服务费应否由购房者支付”终于被确定下来:收!市物价局、市房管局已通过此项中介收费新规定,最快可能在5月1日实施(今早,广州几家最大的一手代理行“中原”、“合富”、“方圆”、“经纬”向记者承认已知此事)。
一直以来,一手楼交易的中介佣金是不能向买家收取的(971号文有规定)。目前广州的一手代理基本是独家的,市物价局也曾明确“谁委托谁付费”。以前曾有楼盘销售代理