文档介绍：朝觐项目营销策略方案2010年5月朝觐关于张家港市场的宏观指数我们不再赘述带来整个房地产市场的骤变!2010年4月,一颗重磅炸弹《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》新政对即将启动的本项目带来很多影响?改善型、投资型客源日渐萎缩,成交趋势呈现下滑价格平衡点难以控制,定价举棋难下为保市场份额,迫使开发商大幅提升产品品质,此举也意味着开发商将大幅增加成本。所以本项目提报我们必须面临几个问题:如何在国家新政带来的市场风险下立于不败?如何在张家港市场脱颖而出?并夺得市场话语权?首先了解下张家港的别墅市场动态从近年来张家港别墅市场的发展来看,有过三次热潮:第一次热潮以万红苑为典型代表——基本无景观规划;第二次热潮以湖滨国际为典型代表——品质感强、风格鲜明,暨阳湖板块当时代表作;第三次热潮以暨阳湖1号、帝景豪苑、中联皇冠为典型代表——这次热潮从开发规模、持续时间、产品特色营造以及营销推广等方面都比前两次大得多。随着张家港市政道路的立体化,市区概念的扩延,家庭轿车的普及化,别墅类住宅成为港城的富有阶层置业安家的新选择。城西板块主要依托市政规划及主题购物公园,学校、医院等配套完善,为港城未来的高端居住区。暨阳湖板块主要依托生态资源暨阳湖,为当今市场认同的豪宅板块。城东板块主要依托梁丰生态园以及香港城、长途汽车站的区域配套,逐渐形成别墅市场的另一极。1——别墅供应较以前明显放大2——别墅社区的别墅纯度提高3——别墅市场出现对外扩展化趋势本案别墅市场板块分布及开发模式张家港别墅市场供需特征分析样本采集:从项目竞争角度出发,除去已经基本结案或者完全结案的项目,以在售或者即将在2年内上市的别墅产品为数据来源,同时考虑到竞争的边缘化,在本次供需分析时,将类别墅产品(叠加)也纳入了分析范围。未来别墅市场供应结构分析供应结构量化分析供应结构比例分析结论:1、在目前的港城别墅市场,以联排及叠加等中低端别墅产品为主体,占比90%以上;2、双拼及独栋等高端别墅产品占比仅为10%不到,整体供应结构呈现金字塔造型。较近别墅项目物业形态供销比特征结论:1、在和目前独栋别墅的唯一供应者帝景豪苑项目负责人深度访谈后得知,该项目别墅产品已定购完毕;2、高端别墅和低端别墅需求旺盛,整体需求状况呈哑铃状,联排别墅的竞争将成为未来2年别墅市场的主战场;4、从需求来看,低端和高端别墅需求旺盛,造成了供需结构失衡的现象。