文档介绍：房地产企业项目全程
纳税筹划及风险防范
孙炜青岛大学经济学院副教授
《关于审理行政案件适用法律规范问题
的座谈会纪要》的通知
法[2004]96号
设立房地产公司
一、《公司法》的有关规定
1、公司作为企业法人应具备的条件
1) 依法成立;
2) 有必要的财产或经费;
3)有自己的名称、章程、组织机构和
场所;
4)能独立承担民事责任。
设立房地产公司
2、公司设立采取准则主义(有限责任)
1)股东符合法定人数;
2)股东出资达到法定资本最低限
额;
3)股东共同制定公司章程;
4)有公司名称,建立符合有限责
任公司要求的组织机构;
5)有公司住所。
设立房地产公司
3、法人代表选择确定:13条,公司法定代表
人由董事长、执行董事或经理担任,并依法
登记;
4、股东税务责任:20条,公司股东滥用公司
法人地位和股东有限责任,逃避债务,严重
损害公司债权人利益的,应当对公司债务承
担连带责任;
5、不得抽逃出资:刑法159条,公司成立后,
股东不得抽逃出资,否则处五年以下有期徒
刑或拘役。
6、一人有限责任公司:58--64条
设立房地产公司
二、《城市房地产管理法》有关规定
1、29条,五个条件及需要到地方政府规定部门备案
1)有自己的名称和组织机构;
2)有固定的经营场所;
3)有符合国务院规定的注册资本:
4)有足够的专业技术人员:
5)其他
6)符合公司法有关规定。
2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定:30条
设立房地产公司
三、《城市房地产开发经营管理条例》
有关的规定
1、5条:1)100万元以上的注册资
本;2)4名以上持有资格证书的房地
产专业、建筑工程专业的专职技术人员,
2名以上持有资格证书的专职会计人员。
2、8条:领取营业执照30日内到主管部
门备案。
设立房地产公司
四、《房地产开发企业资质管理规定》的有
关规定
1、资质申请
2、资质等级标准
3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部
门备案后核发暂定资质。
4、暂定资质的管理,暂定资质条件不得低于
四级资质企业条件,有效期1年,主管部门可
视情况延长到2年,但1年内无开发项目的,
不得延长。
设立房地产公司
五、有关税收规定及纳税筹划
1、股东出资方式不同的税负分析
1)货币出资
2)货物出资
3)无形资产出资
4)土地使用权和不动产出资
5)以发行权益性证券出资
6)以投资权出资
7)以债权出资
注意事项:国税函【2005】319、国税函【2008】514
(2011年2号公告、财税【2012】4)
粤地税函【2007】703
设立房地产公司
2、法人股东和个人股东税负差异
3、分公司和子公司税负差异
财预【2008】10、国税发【2008】28、国税函
【2008】747、国税函【2009】221、财预【2012】40、
2012年57号公告
5、本环节涉及的主要税种
取得土地使用权
一、国有土地政策
1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出
让和转让暂行条例》
2、有偿使用,招标、拍卖《关于加强国有土
地资产管理的通知》
3、2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土
地使用权规定》
4、2003年8月1日《协议出让国有土地使用权
规定》
5、《土地储备管理办法》的通知国土资发
[2007] 277 号
6、2011年1月21日《国有土地上房屋征收与
补偿条例》
取得土地使用权
二、一级土地开发
是指在土地出让前,对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政
地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地
补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公
共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地开发
行为。土地一级开发的主体应是当地政府或由当地政
府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要
使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准。土地达
到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建
设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
取得土地使用权
三、土地使用权的取得方式
1、取得出让土地使用权(招拍挂)
2、取得转让土地使用权:
《城市房地产管理法