文档介绍：地下车库所有权归属研究徐乐德商品房住宅小区车库产权归属问题,历来是业主与开发商之间一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售,则是开发商普遍做法。2003年11月12日,南京市鼓楼区人民法院判决“星汉城市花园小区车库归业主共有”,这一判决在全国引起轰动,有人士称这是一个革命性判决。开发商不服一审判决,向南京中院提起了上诉,时至今日,南京中院也未对该案作出终审判决。2004年10月28日,青岛市国土资源与房屋管理局为青岛四与房地产发展有限公司开发太平洋中心两层地下车库颁发了所有权证书。2005年3月,太平洋中心九位业主以青岛市国土资源与房屋管理局为被告向青岛市市南区人民法院提起了行政诉讼,要求法院判决撤销房屋管理部门为开发商颁发车库所有权登记,一审法院以开发商申请发证地下车库也是土地上建筑物为由判决维持所有权登记,驳回业主请求。九业主不服一审判决向青岛市中级人民法提起上诉,青岛中院审理后认为,青岛市地方性法规明确要求新建住宅时必须有配套停车场,此为强制性法规规范,青岛市国土资源与房屋管理局为开发商建设地下车库颁发房地产权证这一行为,违背了青岛市地方法规强制性规定,侵害了“青岛太平洋中心工程”所有业主利益,不应得到支持。2005年12月5日,青岛中院做出终审判决,撤销了青岛市国土资源与房屋管理局为开发商颁发地下车库产权证。有媒体称,青岛太平洋中心业主终于拿回了地下车库所有权。笔者认为,青岛中院撤消了地下车库所有权证,没有提出充分法律依据,并且撤销了开发商地下车库产权证,并不意味着业主是地下车库所有权人,因为,我国现行法律没有关于地下车库所有权归属法律规定。因此,地下车库所有权之争还远远没有结束。对于地下车库所有权归属问题,仍然需要我们理性地思考与研究。一、确定我国地下车库权属相关理论剖析关于地下车库所有权归属,在我国司法实践与理论研究中存在着两种完全对立观点,一种观点认为,地下车库属于建筑物区分所有权专有部分,可以单独作为所有权客体,应归开发商所有;另一种观点认为,地下车库属于建筑物区分所有权共有部分,不能单独作为所有权客体,应归全体业主所有。,首先要弄清楚建筑容积率这一概念。所谓建筑容积率,是指建筑物地面以上各层建筑面积总与与建筑基地面积比值。在计算建筑容积率时,地下室面积不计入建筑面积,半地下室在室外地面以上部分高度不超过1米不计,超过则按比例计算建筑面积。在城市规划实践中与地方立法上,一般不将地下车库建筑面积计入建筑容积率。杭州市《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》、上海市《容积率计算规则暂行规定》都有类似规定。建筑容积率是决定在单位土地面积上建设多少建筑面积建筑物重要指标,在土地价格日益昂贵当今社会,建筑容积率对开发商而言有着非常重要意义。因为,从建筑物与土地使用权面积关系上看,建筑容积率是确定单位建筑面积分摊多少土地面积计算指标,是决定单位建筑面积成本重要指标。由于,地下车库建筑面积不计入建筑容积率,有人认为,地下车库未参与土地面积分摊,地下车库不享有土地使用权,这也是南京市鼓楼区法院对“星汉城市花园小区车库归属案”判决理由之一。笔者认为,地下车库不计入建筑容积率并不意味着地下车库不享有土地使用权。首先,不应当狭窄地认为土地是平面,土地概念应当是有确定四至范围界限地球表面