文档介绍：合富--武汉万科城市花园营销策划投标方案
合富辉煌房地产
HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.
万科城市花园
营销策划应标方案
合富辉煌房地产
HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.
目录
1目录
4市场篇
4一. 区域市场现有竞争项目分析
4(一) 关山板块
10(二) 鲁巷——雄楚大街板块
14(三) 汤逊湖板块
20(四) 光谷区域板块横向比较
21二. 前瞻性市场竞争态势分析
21(一). 行业竞争格局趋势
27(二). 产品竞争格局趋势
29(三). 策略竞争格局趋势
31(四). 市场竞争态势分析综述
32三. 消费群分析的思考延伸
32(一). 目标消费群来源
35(二). 主力目标消费群定位
41(三). 主力目标消费群心理
42(四). 消费者的品牌情结
43(五). 消费群分析的延伸性综述
44理念篇
45一. 开发理念探讨
52二. 产品思路延伸
60三. 形象定位思考
64产品篇
64一. 产品的主体宗旨
64(一) 着眼点分析
65(二) 基础原则
66二. 关于首期产品思路
66(一) 亮点的勾画
73(二) 大一期规划建议
75(三) 首期设计的原则
77(四) 首期产品定位
82(五) 建筑单体建议
86(六) 园林设计建议
89(七) 生态系统建议
90(八) 交通系统建议
92三. 社区配套的若干建议
92(一) 交通配套
92(二) 商业配套
93(三) 教育配套
93(四) 会所配套
95四. 物管及智能化建议
95(一) 物业管理
96(二) 智能化配套
100五. 知觉质量的营造
100(一) 销售示范区外围
101(二) 销售中心
104(三) 示范单位:
105营销篇
106一. 营销整体思维
106(一) 整体主线思维
107(二) 整体策略思维
108二. 营销细化思维
108(一) 细化基础思维
112(二) 细化亮点思维
116三. 首期阶段性营销部署
116(一) 铺垫阶段
117(二) 预热阶段
118(三) 升温阶段
120(四) 引爆阶段
122(五) 保温阶段
125操作篇
125一. 销售流程
127二. 人力资源培训
128三. 管理制度
市场篇
我司之前所做的《市场定位报告》已针对本项目的市场进行了较为详细的研究,在此,本方案对于这些方面内容除了一些基本的竞争项目调查数据之外,将相应地减少笔墨,以免赘述,主要侧重于趋势预测和分析。
区域市场现有竞争项目分析
首先回顾一下《市场定位报告》中关于本项目周边区域主要竞争项目的分析,主要针对光谷区域进行。
由于该区域属于武汉城市发展的新区,城市规划和基础配套为该区域的房地产项目开发提供了一定的支持。区域内目前所开发的项目一般多为2000年以后起步的项目,无论是项目规划还是产品设计均不逊于武汉其他城区,而且由于该区域经济发展蓬勃、人文环境高尚、自然环境优越,其销售价格也相对高于武汉市平均价格。
关山板块
楼盘概览
项目
总建筑面积
(万m2)
建筑形式
均价
(元/m2)
主力户型面积(m2)
主力户型总价
(万)
销售率
公开日期
学府
佳园
多层为主
小高层、别墅
多层2,200
小高层2,500
120
三房
三期超过
50%
华乐
花园
9万
小高层为主
2,300元
133
三房
超过
30%
虹景
豪庭
20万
20层高的高层
2,800元
192
四房
50-55
超过
50套
指标楼盘分析
学府佳园
分析项目
内容
基本情况
,位于光谷腹地关山二路(长飞路)原城建学院对面。
,占地13万平米,,。
。
产品素质
:多层(6层半)、小高层(12层)、独立别墅;
以多层为主,所适应的消费群比较广泛。
:模仿“四季花城”,坡地建筑,围合封闭。
:以入口12,000m2花园广场为核心景观,每个组团设有小型园林景观。
:三室两厅两卫,面积从117-142m2,所占套数比例超过70%。
销售情况
:低走高开,多层的均价由2000年6月开盘时的1,900元/m2上升至目前三期的2,200元/m2。