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均价确定及价格策略
中原地产代理(深圳)有限公司
东方·尊峪项目组
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目录
一、均价制定
1. 定价方法
2. 定价影响因素
3. 参考楼盘
4. 参考均价制定
5. 最终价格确认
二、价格策略
1. 销售阶段
2. 价格策略
3. 阶段优惠
4. 付款方式折扣
5. 账面价格计算
6. 价格表制作原则
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一、均价制定
1. 定价方法
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2. 定价影响因素
本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中,主要考虑以下因素的影响:
片区因素:区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境
产品综合质素:景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。
以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握,并根据不同因素对客户购房产生影响的程度,分别赋予不同的
分值(见参考楼盘综合评比表)。
根据中原经验及结合市场需求(各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小)评定定价影响因素之权重,综合分析评定
本物业综合素质。(各因素之权重分析见下表)
宣传包装 6%
工程进度 5% 区域位置 14% 区域位置
升值潜力
发展商品牌 7% 升值潜力 8%
交通
物业管理 7% 周边配套
周边环境
交通 7%
小区配套 8% 景观
户型结构
小区配套
物业管理
周边配套 8% 发展商品牌
户型结构 10% 工程进度
景观 12% 周边环境 8%
宣传包装
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在评价各影响因素的时候,区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景;对景观的评价,主要考虑了项目外部景
观资源及内部景观(园林),同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面;户型结构方面,在户型的方正、布局合
理等方面各楼盘表现均较好,评价户型优劣,主要考虑户型设计是否有特色,及带给客户的附加值;交通方面,考虑了路网的完善、
便利程度;而在宣传包装方面,根据宣传包装所体现的项目定位来评价。
3. 参考楼盘
鸿景翠峰、梧桐半山、淘金山
¾ 鸿景翠峰是近邻的楼盘,项目景观和户型都较为相近,具有较高的参考价值,赋予权重 50%。
¾ 梧桐半山同是梧桐山的半山山景楼盘,虽然项目身处沙头角,但距离东方尊峪不远,且小高层部分户型相同,具有一定参考
价值,赋予权重 20%。
¾ 淘金山是罗湖大盘,在项目规模、体量和档次都和项目较为接近,同样具有参考价值,赋予权重 30%。
4. 参考均价制定
参考楼盘综合评比表:
项目名称
东方尊峪鸿景翠峰梧桐半山淘金山
项目
参考权重 50% 20% 30%
PX Pa Pb Pc
项目分值 12000 11000 12000
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7 7 6 9
区位 14
罗湖莲塘与盐田交界处罗湖莲塘与盐田交界处盐田沙头角片区罗湖东湖水库旁
7 7 6 7
升值
8 地段较偏、景观资源良好、大社区、中端定位、中端价
潜力定位过高、价格偏高、规模偏小区位优势小、价格稍高
社区规模大格
5 5 4 6
交通 7
路网待完善,公交有待完善路网有待完善,公交有待完善路网状态较差路网完善、公交系统不完善
周边 5 5 5 6
8
配套周边