文档介绍：2004-05 年度行业报告

中性维持房地产业:仍在高位高速运行
张峦
主要结论
2004 年 5 月 26 日
86-21-53830892
2003 年全国房地产开发投资仍保持高速增长势头,全年完成投资
zhangluan@ 亿元,同比增长 %,表明 2003 年全年房地产开发投资仍
1150 在高位高速运行;房地产开发投资占固定资产投资比例上升到 %;
1100
1050 住宅开发投资额占房地产开发投资额的比例逐年上升;全国商品房竣
1000
950 工销售面积比为 ,供给仍大于需求;住宅竣工销售面积比为 ,
900
850 供略大于求。
800
750 提高房地产项目资本金比例将对房地产开发投资产生一定的影响,但
700
030102 030528 031008 040224 对房地产龙头上市公司影响不大,对资产负债比例较高、自有资金较
房地产海通综指少的房地产企业影响较大。

资料来源:海通证券研究所
预计 2004 年房地产开发投资增长速度将放缓,考虑到投资惯性的影
上市公司整体财务指标响,仍将保持 20%左右的增长;商品房仍呈现供大于求状态,竣工销
售面积比约 ;商品住宅竣工销售面积比仍大于 1,约左右。
2002 2003
每股收益(元)
2003 年房地产上市公司净利润同比增长 %,高于主营收入的增
净资产收益率(%) 长,主要得益于管理和财务费用的下降;营业利润是利润总额的第一
每股净资产(元)
大来源,约占利润总额的 %,营业外收支净额继续出现负值,
主营收入增长(%)
是影响房地产上市公司利润增长的主要因素。
毛利率(%)
净利润增长(%)
04 年房地产上市公司仍非市场主流板块,投资建议中性。重点可关注:
应收账款周转率
万科 A、招商局 A、栖霞建设等上市公司。
存货周转率
每股经营现金流(元) - 重点公司业绩预测和投资评级
相关研究
证券证券 EPS(元) 投资评级
《2003 年房地产行业年度报告》 20030531 代码简称 2003 2004F 2005F 上期本期
《2003 年房地产三季度跟踪报告》20030919
000002 万科 A 中性买入
《房地产行业 2004 投资策略》20031231
000024 招商局 A 买入买入

600533 栖霞建设买入买入
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内容提要
2003 年全国房地产开发投资仍保持高速增长势头,全年完成投资亿元,同比增
长 %,表明 2003 年全年房地产开发投资仍在高位高增长运行。2003 年房地产开发投资占
固定资产投资比例上升到 %,表明房地产开发投资已经成为固定资产投资的重要组成部
分;住宅开发投资额占房地产开发投资额的比例逐年上升,由 97 年 %上升到 02 年的
%,可见住宅开发投资是我国房地产开发投资的重要组成部分,也是拉动房地产开发投
资增长的主要动力。2003 年全国商品房竣工销售面积比为 ,表明商品房市场的供给仍大
于需求;住宅竣工销售面积比为 ,呈现供略大于求局面;1999 年以来,我稳增长,每年增幅在 58-80 元/米。
2003 年三十五个大中城市房屋销售价格全国指数稳步小幅增长,其中北京指数表现稳定,
上海指数增幅惊人,深圳指数稳步增长;03 年北京住宅竣工销售面积比为 ,供略大于求,
办公楼和商业营业用房供大于求;03 年上海住宅竣工销售面积比为 ,供小于求,办公楼
和商业营业用房供大于求。
提高房地产项目资本金比例将对房地产开发投资产生一定的影响,但对大部分房地产上
市公司影响不大,对资产负债比