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后金融危机时代我国房地产企业财务管理探析
摘要:经历了2008年金融海啸洗礼和巨大冲击,我国房地产行业步入了周期性调整阶段。2010年初国家频繁出台一系列政策、法规加大了对我国房地产市场的调控力度。进入后金融危机时代,在房地产这个行业普遍低迷的氛围下,房地产企业要走出困境、要发展,首要的不是向政府要政策,而是改善管理、苦练内功。其中最关键的一点就是树立财务管理的核心地位。
关键词:后金融危机时代房地产企业财务管理
房地产行业作为我国第三产业的重要组成部分,是关系到国计民生的支柱产业之一,对促进国民经济的发展具有举足轻重的作用。在房地产行业高速发展过程中,房地产开发企业的财务杠杆普遍偏大,企业承担的财务风险也逐渐凸显出来。房地产属于资金密集型行业,具有资金投入量大、回收期长与变现能力差等特点,在发展中必然存在财务风险。如何有效控制财务风险隐患是当前房地产企业发展过程中急需解决的现实问题。
一、我国房地产企业财务管理面临主要的问题
。当前,不少房地产企业资产负债率偏高,以致房地产企业承受着极大财务风险隐患。我国房地产企业大多以银行贷款为主要融资渠道,筹资渠道单一。据有关材料的报告,在2003-2004年香港前五大上市公司负债率基本维持30%至40%之间,而我国房地产公司的资产负债率在75%左右,甚至80%以上,几乎是香港前五大上市公司的两倍可见,我国的房地产企业自有资金比例偏低,资产负债率很高增大了企业财务风险。当金融危机出现时,一方面银行提高贷款的门槛,另一方面又因逾期借款而使利息成本加大。这样就会加剧房地产企业资金断裂的风险。在资本结构不合理情况下,房地产开发企业往往抵御市场风险的能力很差。
。房地产开发企业是资金使用密集型的企业,在一般情况下房地产开发规模越大,资金占用就越大,经营风险也越大;项目开发经营越难,资金占用周期就越长,垫付成本也越高;项目开发经营利润越高,不可控因素就越多,经营风险也越大。所以一旦在开发过程中出现问题,销售计划不能如期完成,开发项目将面临资本无法回收的风险。这样就会增加房地产企业资金短缺,同时也制约了房地产企业从其他渠道增加筹资的能力,造成资金的进一步短缺。
,融资渠道单一。房地产企业从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时较长,巨额的地价和房屋工程造价,需要投入的资金数量较大,加之经营过程时间长,资金周转期长,资金周转率偏低,更增加了资金的需求。从目前房地产企业资金的筹措渠道来看,主要是依靠银行贷款,负债水平普遍较高。而目前土地、信贷政策的收缩抬高了房地产行业资金门槛,几次加息直接增加了房地产开发企业的资金成本,使得房地产开发企业的资金压力空前加大。
。全面成本管理就是要求房地产开发企业实行全员、全过程和全方位成本管理。房地产开发企业的成本发生是一个过程,涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节,其成本管理就是要在项目开发的全过程中,对全部成本构成要素进行规划、控制,从而实现企业利润最大化。而房地产项目工程成本管理的基础资料,来自于企业内部各职能部门及施工一线的管理部门,有些房地产企业管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责,忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重