文档介绍：第十一讲房地产合同违约金和赔偿金涉税分析
 
探讨问题:
某房地产公司销售某电梯公寓10万平方米,在《销售合同》中约定于2009年4月30日前向客户办理完房屋的《房屋所有权权证》,否则该公司承担违约责任。结果,由于开发商的原因,推迟3个月办理完《房屋所有权权证》,按照合同约定,开发商共支付客户违约金300万元。
请问:
1、向客户支付违约金时,房地产公司是否需要向客户索取支付凭证?应向客户索取什么凭证?
答:需要索取客户的收款凭证或让客户在公司自制的付款凭证上签收,并在入账时,可同时把《销售合同》附在记账凭证后,作为原始凭证之一。
2、房地产公司是否需要代扣代缴客户的个人所得税,是否应参照执行国税函[2006]865号文件执行?
答:题中所说的因开发商迟办理完《房屋所有权权证》的原因而支付给客户的违约金,是一种补偿性质的违约金,不属于经国务院财政部门确定征税的其它所得,不应缴纳个人所得税。
违约金和赔偿金有什么区别
违约金是指一方当事人由于过错不履行或不完全履行合同,应当依照合同的约定或由法律的规定,支付给另一方一定数量的货币。
赔偿金是指合同当事人一方违反合同约定,而给对方造成损失的,应给予一定数量货币进行赔偿。
区别:不管合同当事人一方违反合同约定是否给另一方造成损失,只要双方在合同中约定了违约金条款,违约方就必须给付另一方违约金;给付赔偿金的前提必须是一方违反合同约定,给另一方造成了实际损失。同时,如果违约方给另一方造成的损失超过违约金的,则还应给付赔偿金,补偿违约金之不足。
关于赔偿金违约金罚金
赔偿金是指由于一方当事人的过错不发行履行或不适当履行经济合同,并且给对方造成经济损失,根据法律规定所予的赔偿。在合同规定了违约金的情况下,赔偿金是用于补偿违约金的不足部分。如果违约已能补偿经济损失,就不再支付赔偿金。但是如果合同没有违约金的规定,只是造成了损失,就应向对方支付赔偿金。
结论:违约金不等于赔偿金!
两笔合同违约金涉税处理案例
A公司为增值税一般纳税人,适用17%的增值税率。2009年6月初,A公司分别与两家原材料供应公司(一般纳税人)签订了原材料采购合同,合同要求两家供应公司应在6月底之前将原材料发给A公司。签订合同时,A公司分别收取了两家单位的保证金各5万元。
可是,由于原材料市场情况发生变化,两家供应公司均未按照合同规定时间提供原材料,其中一家逾期一个月供应,另外一家表示不再履行合同。因此,A公司按照合同约定,扣取逾期供货公司合同违约金1万元,没收毁约公司违约保证金5万元。公司将这6万元违约金直接计入营业外收入,没有作任何增值税方面的税务处理。
案例
10月23日,大中电器总经理宋红宣布与永乐解约。
后来大中电器宣布,公司已向永乐电器发送函件,书面通知对方依法解除《战略合作协议》,并向国际贸易促进委员会递交仲裁申请,要求永乐承担违约责任,没收永乐支付给大中的亿元定金。而永乐亦表示大中违约在先。
1、《国有土地使用权出让合同》的性质是什么?
A、行政合同B、民事合同
2、企业所得税前可否列支?
A、可以B、不可以。
房地产企业支付的质量赔偿金怎样进行税务处理?
答:(1)《中华人民共和国企业所得税