文档介绍：天津东疆港住宅项目前期策划定位2011-08该项目由两个地块组成地块一:项目用地:,::居住用地预期目标:建筑密度不高于30%地块二:项目用地:,:2用地性质:居住用地预期目标:建筑密度不高于25%项目背景及优劣条件是我们研究考虑的重要因素本项目所在的东疆港区域现阶段除“瞰海轩”外暂无其他商品房项目推出,但后期供应量大。项目概况天津市东部,东疆港综合配套区北部项目宗地位于天津滨海新区东疆港北部地块,东临观澜路,南接山西道,北靠石榴街,西依欧洲路。东疆港在天津市区最东端,三面环海,一面与内陆相接,处于环渤海经济圈的核心位置。项目概况环渤海经济圈的中心,地理位置十分优越环渤海经济圈1、地理位置—环渤海经济圈核心比邻天津开发区、保税区、中新生态城、东临渤海。2、辐射范围—京津冀经济圈、环渤海经济圈、东北亚经济圈欧亚大陆桥的最东端,环渤海经济圈的中心。优越的区位优势、优厚的政策扶植及良好的港口开发开放环境,使版块辐射范围内潜藏巨大的消费市场,更为地产项目的飞速发展创造可能。板块区域处于核心位置汇报内容导读宏观环境分析政策环境区域政策环境战略导入成本战略意义区域内外环境潜在竞争现实竞争购房者品类定位项目配衬核心价值体系分期增值点(项目开发策略)竞争策略项目定位形象定位案例研究客户定位建筑风格配套功能户型突破总体布局景观设计规划建议参考因素思考逻辑宏观环境分析“”调控“”调控房产税新国八条津十条土地增值税商品房明码实价限购令限价令政策调控金融政策税收政策土地、房屋政策宏观政策频出,涉及多方面手段,对于市场产生重要影响。政策环境政策内容政策环境政策影响2011年2月商品房成交2011年3月商品房成交环比变化面积段成交套数面积段成交套数70平米以下146770平米以下582-60%70-89平米343870-90平米1016-62%90-119平米485090-120平米1601-67%120-144平米1646120-144平米517-70%145-180平米468144-180平米144-74%181-250平米400180-250平米92-77%251-300平米201250-300平米33-84%301-400平米196300-400平米19-90%401平米以上68400平米以上1-99%合计12734合计4005-69%5次上调利率,致使目前购房成本最高,市场进入新一轮的观望期;主流小户型产品受冲击影响最小,“刚性需求和初级改善”是市场下的主力客群;较低的品质、单纯的价格策略,会与保障房产生直接竞争,无胜算;价格控制与人均可支配收入持平(10%)通过大量保障房拉低价格天津市于3月31日发布关于公布我市2011年度新建住房价格控制目标的通知