文档介绍：理资料下载
房地产行业
——坚持行业在景气周期中的成长
平安证券房地产行业研究员
刘细辉
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研究员简介
刘细辉:平安证券房地产行业高级分析师,会计学硕士、
房地产行业6年相关从业经历
2005年7月~2007年3月就职于万科企业股份有限公司
近期主要报告
z 《招商地产深度报告》
z 《苏州高新深度研究报告》
z 《万科A研究报告》
z 《房地产行业深度研究报告》
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投资要点
房地产景气因素仍然存在,未来很长一段时间仍可看好
真实需求仍然旺盛,宏观调控将深刻影响行业发展趋势
和模式
公司可投资的价值因素
投资策略:坚守行业在景气周期中的成长
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房地产景气因素仍然存在,未来很长一段时间仍可看好
¾GDP和城镇居民可支配收入的增长是商品房市场化之后需求的重要基础和前提。
•从2002年以来,GDP增长维持10%;2006年、 2007年上半年城镇居民人均可支配收入
%、%
¾房地产投资高位运行
•1998年-%%。
%,%
GDP、固定资产投资、房地产投资增长比较
35% %
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 07年3Q
GDP增长全社会固定资产投资增长
房地产投资增长房地产投资占GDP比重
房地产投资占全社会固定资产投资比重
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¾人民币加速升值
•从2005年7月21日汇改以来,人民币汇率已累计升值8%,且还有加速上升之势
•房地产的双重属性:“居住属性+投资属性”
汇改以来人民币升值与房地产行业指数走势
10%
8% 1200%
6% 1000%
800%
4%
600%
2%
400%
0% 200%
0%
J-05 A-05 S-05 O-05 N-05 D-05 J-06 F-06 M-06 A-06 M-06 J-06 J-06 A-06 S-06 O-06 N-06 D-06 J-07 F-07 M-07 A-07 M-07 J-07 J-07 A-07 S-07
人民币汇率相对升幅(左轴) 房地产行业指数相对涨幅(右轴)
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真实需求仍然旺盛,宏观调控将深刻影响行业发展趋势和模式
¾行业的现状:总体供不应求和走高的地价
•供给的短缺:实际的需求(城市化进程、人口红利、财富效应、流动资本……)
•总体土地属于刚性供给:国务院要求到2020年我国耕地保有量底限为18亿亩, 2005年
(),年均增加200万亩
•地价的走高势头没有根本改变
“831”以来土地交易价格指数
125
120
115
110
105
100
95
90
04-3Q 04-4Q 05-1Q 05-2Q 05-3Q 05-4Q 06-1Q 06-2Q 06-3Q 06-4Q 07-1Q 07-2Q 07-3Q
综合指数居民住宅用地工业仓储用地商业、旅游、娱乐用地
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¾宏观调控将深刻影响行业发展趋势和模式
•增加住房及政策性用房的供给,抑制投资性需求
•规范行业发展的秩序
序号时间主题词主要内容
《国家税务总局关于房地产
明确以下三种行为将清算土地增值税:房地产开发项目全部竣工、完成销售
1、 2007年2月1日(执行) 开发企业土地增值税清算管
的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权
理有关问题的通知》
国务院提出市场发展的4个方面:发展节能省地环保型建筑,改变消费模式;
十届全国人大五次会议的政重点发展面向广大群众的普通商品住房、建立健全廉租房制度和经济适用房制
2、 2007年3月5日
府工作报告度;运用政府调控和市场机制两个手段维持房地产投资合理规模、保持稳定房
价;整顿和规范房地产市场秩序,强化房地产市场监管。
《国务院关于解决城市低收
加强廉租住房制度建设,解决好城市低收入家庭住房困难。继续调整住房结
3、 2007年8月14日入家庭住房困难的若干意见》
构,稳定住房价格,促进房地产市场健康发展。
(24号文)