文档介绍：“现金流滚资产”商业地产模式——万达地产深度研究报告
“现金流滚资产”商业地产模式
——万达地产深度研究报告
第一部分:万达地产研究意义
几组数字看万达
研究万达的意义
1、持有物业面积700万平方米,是亚洲排名第一的不动产商
3、截止到2011年5月,44个万达广场、15家五星级酒店、600多块电影银幕、近30家连锁百货以及30多家量贩KTV
4、计划到2012年,开业80个万达广场,持有物业面积1200万平方米,年销售金额达到1200亿
2、2010年万达地产销售额超过770亿元,2011年1-6月340亿元
万达的企业愿景改变的原因
万达自成立到目前共经历了三个发展阶段由多元化发展向商业地产转变
基本以开发住宅为主,也历经开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索
确立商业地产与住宅地产“两条腿”走路的发展战略
确立商业地产为主要发展核心,成熟的发展经验帮助企业开始快速扩张之路
初创期
转型期
发展期
1988-1998
1999-2004
2005-至今
1988 年,万达公司成立
1994 年,万达进入足球领域
1995 年-1998 年,在住宅开发的同时,历经开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索
1999 年,开始“订单产”的最初模式思考
2000 年,确立商业与住宅“两条腿”走路
2002 年万达合股成立大洋百货集团
05-07 年,产品实现向第三代转型
2009 年,加强土地储备,对外宣称将200 亿元拿地
万达集团的商业运营模式核心——“现金流滚资产”
“现金流滚资产”——万达地产盈利模式的精髓
1、为什么万达住宅不做溢价?
2、为什么万达要实现快速开发?
3、为什么万达要进行产品复制?
4、为什么万达要进行订单地产?
5、为什么万达要实行集团化管控制?
6、为什么万达营销采用PK制?
万达的发展模式的核心
一、万达地产的产品线 09
二、万达地产的区域扩张战略 31
三、万达地产的管控模式 54
四、万达地产的融资模式 86
目录
第一部分:万达地产的产品线
万达广场的发展历程
万达广场的产品特点
万达广场的档次细分
万达广场的核心价值与竞争力
第一代
第二代
第三代
时间:2001-2002
产品种类:纯商业体
规模:5万㎡
建筑形态:单建筑
主力商家:超市+家电+影院
时间: 2002-2006
产品种类:纯商业体
规模:15万㎡
建筑形态:组合式
主力商家:超市+建材+家电+影院
时间: 2006-至今
产品种类:商业、酒店、办公、住宅
规模:40-80万㎡
建筑形态:城市综合体
主力商家:百货+超市+家电+美食+影院
经过三代产品的蜕变,第三代具备成熟商业9>体系的“万达广场”破茧而出, 正准备向第四代升级
万达广场的发展历程
在第三代产品向第四代产品的过程中,万达广场对于业态的种类与分布不断完善,并且加重了健康休闲设施的比例
第四代
当前
缺陷
单体建筑,单个盒子式
建筑形态
业态分布
体量
占地面积:
-2 万平方米
建筑面积:
4-6 万平方米
选址
选择省会或中心城市布局
选址都在城市最核心商圈
主力店一般 3 家,沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院;
1 层为精品、服饰,2、3 层为超市,4 层为专业卖场和影院。
长春万达商业广场
长沙万达商业广场
南昌万达商业广场
青岛万达商业广场
建筑形式单一,购物环境较差;
业态单一,90%以上为购物,缺乏休闲与娱乐;
主力店占到70%以上,租金过低,影响收益;
独立商铺销售价格过高,散铺投资收益预期无法实现。
第一代产品:起步期(2001-2002年),特点如下:
代表案例
万达广场的发展历程
缺陷
组合式,每个主力店都为一个单体盒子,由多个盒子组成商业广场
建筑形态
业态分布
体量
占地面积:
5万平方米
建筑面积:
15 万平方米
选址
选择省会或中心城市布局
选址在城市核心商圈
主力店一般为 4 家,百货、超市、建材家电专业卖场、影院;
沈阳万达商业广场
天津万达广场
武汉万达商业广场
南宁、大连、哈尔滨等地万达商业广场
没有室内步行街,整个项目没有灵魂;
店和店之间的联系割裂,人流动线设计不合理
纯商业定位,除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等其他业态。
零售类比例偏大占总经营面积80%以上。
代表案例
第二代产品:发展期(2002--2006年),特点如下:
万达广场的发展历程
缺陷
多产品的综合体,以盒子+街区+高层的组合形式
建筑形态
业态分布
体量
占地面积:
10-20万