文档介绍：2012年养老社区专题研究及商业计划书4
老年人室外居住环境的分类
供老年人社会交往使用的室外场所
供老年人享受自然风光的的室外场所
供老年人健身锻炼使用的室外场所
供老年人从室内观赏的室外环境
外部空间——环境景观
老年人室外休憩场所的设计要点
庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响,注意庭院4>与室内、外的关系。
庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区,避免干扰。
庭院与室内的关系
庭院与室外的关系
外部环境景观
老年人室外活动场所的细部设计要点
室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作,还要考虑老人们交谈的需要。
花坛和种植地应高出地面至少75cm,预防老年行人被绊倒。
室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点,为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。
报告的结构思路导图
我国老年住宅发展及前景
如何打造老年社区
国内老年住宅案例
国外老年社区发展模式
老年住宅的定义及特点
老年社区的商业模式
老年社区的赢利模式
老年社区的营销模式
商业计划书
1)比例分配
万科集团的养老地产产品比例分配是:一般住宅产品约占80%,其余20%将开发持有型物业,其中就包括养老型物业。
2)全项目品牌连锁
北京太阳城项目则打出了全项目的养老地产牌
3)品牌合作方式
路劲地产与日本马森集团
老年社区的投资开发思路
由于老年住宅需要一系列配套的医疗、酒店、购物中心、康体娱乐等配套设施,后续物业服务方面的盈利能力显著,因此,养老地产的开发,需要建立综合性的盈利模式,“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”,形成一个完整的产业体系。
养老地产投资开发思路
民办非企业单位”方式登记:类似非营利机构,投资者在土地、税收、水电煤气等方面均享受一定优惠,但利润只能用于福利事业,盈利部分不能进行分红,必须继续3>运用于所办机构;
直接在工商1>部门登记:作为一个企业经营,享受不到优惠。同时,结合目前的土地政策,在养老地产板块中,针对不同形态的产品、不同的盈利模式,对应采取不同的投资开发方式:
1、居家养老需求下,出售型养老住宅产品:通过招拍挂取得的土地为载体,以商品住宅开发销售模式进行运作。
2、养老社区,持有经营型养老地产:宜运用集体建设土地、工业用地、0>公建配套用地等土地6>成本低廉的土地进行建设、运营,不需要改变土地性质和用途。对建成的物业持有运营,可通过收取会员费、出售使用权等形式获得收益与回报;
持有经营的部分可选择注册“民办非企业单位”独立运营,以争取政府7>相关政策和社会的支持,如土地政策、税收或金融方面的支持,彰显企业的社会责任感。
3、配套型综合商业:包括酒店、购物中心、医院、康体娱乐中心等,则需根据社区规模、服务人群等,对商业物业租售价值的分析。对于经营和销售价值比较高的酒店、购物中心等,宜按商品房开发模式进行运作;对于配套服务型物业,需长期持有经营不宜分割者,亦宜采用集体建设用地等成本低廉的土地进行配套建设。
目前民间资本投资养老机构有两种登记方式:一是以“民办非企业单位”方式登记,类似非营利机构,二是直接在工商部门登记,作为一个企业经营,享受不到优惠。
养老地产融资方式
目前,国家还没有制定专门针对养老住宅的投融资政策措施,但市场潜力巨大,受到了金融机构的关注。
项目运作可得部分政府资金支持:尽管政府没有具体的支持养老住宅的金融政策,但是许多项目在具体的运作过程中通过和地方政府进行协商,可以取得部分资金支持,如广州的颐年园就得到了广州市财政的资金支持。
引入战略合作者:企业还可以通过和养老领域的一些机构进行合作,通过引入战略合作者从而达到融资的目的,如上海的亲和源就请了国外的一些专业服务机构作为战略合作伙伴加入如专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司。
引入保险等方式融资:但作为一个极具发展潜力的产业,养老住宅巨大的市场引起了房地产商、各种战略投资者、保险公司及其他金融机构的关注,养老住宅的融资模式除了传统的房地产融资模式以外,还可以通过引入保险资金等方式融资。
以房养老倒按揭:通过和保险、房屋中介等机构进行合作,将老人的房屋的产权或者使用权让渡给中介机构,中介机构提前预付老人养老住宅的费用及按时支付老人日常开销等费用。早在 2007 年,北京市石景山区就出现了北京市首家“养老房屋银行”,开始了这方面有意义的探索。老人通过委托房屋中介将原住房对外出租,租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用。与一些地区试行的“倒按揭”方式不同,该项目不涉及老年人的房屋产权,消除了老人对家庭财产流失的顾虑。
投资反本融资的模式:开发商可以和银行等金融机构合作采取老年住宅投资