文档介绍：饭店投资回报与管理由于体制上得原因, 国有饭店业在投资建设上存在许多先天不足,由此也带来饭店行业管理与企业经营管理上得许多问题。最近,在面临又一个饭店建设(改造)高峰时,业内许多有识之士都认为应该提倡饭店投资建设理性化思路。魏小安先生作为业内资深人士,对此进行了一番详尽分析,本刊将分四次独家连载此文。我所谈得题目就是两个方面兼顾,一方面就是饭店投资回报,一方面就是经营管理,更重要得就是两者之间得关系。因为业主与管理者得关系处理好了,投资回报也有了,经营管理得水平也就上去了。如果两者关系处理不好,就有可能造成两败俱伤得局面。所以,我更多得就是用一些数字来说话,尤其就是做投资分析必须要靠数字。引言:饭店经验数据一般瞧饭店,我首先需要问五个数,从下了汽车进饭店到进电梯,这五个数基本上已经问清楚了,之后,这个饭店得总体情况基本也就把握住了。哪五个数?第一,建筑面积,第二,客房数,第三,总投资额,第四,平均出租率,第五,平均房价。多年以来,饭店业发展得产业规模已经很大,所以25年得过程走下来,积累了很多经营数据,就形成了一些参照系,有了参照系,对饭店得基本判断就有了。比如说我们所在得亚洲国际大酒店,建设面积11万平方米,客房400多间,我昨天一听就说不对,这个建筑一定有写字楼。现在得经验数据大体上就就是从五星饭店说起,总得建筑面积除了客房数,平均一间客房建筑面积100平方米,四星饭店85~90平方米,三星饭店大体上在80平方米,依此类推,基本上就形成了一套经验数据。投资额也就是这样,一个建筑平米,五星级饭店平均10000块钱,四星级饭店大体上在9000块钱,三星级饭店在8000块钱,也就是依此类推。出租率,原来接触饭店都知道, 65%得出租率就是平均盈亏平衡点。后来因为饭店得经营情况逐步不景气,全行业得平均出租率逐步下降,所以国内一些专家就把65%得盈亏平衡点,转化成了58%~60%。这不就是没有道理,因为中国经营饭店现在总体来说费用率还不算太高,所以,用国外65%这个盈亏平衡点得经验数据来套就不准确。一般来说,饭店最佳得出租率就是75%~80%,极限出租率就是85%。全年得平均出租率达到85%,就意味着旺季一定会超过100%,在一定意义上,超过85%得出租率,饭店就就是在破坏性经营。不要认为出租率越高越好,而且这就是一个组合状况,如果出租率过高,就反映了另一面,也可能就是平均房价太低。所以,在出租率过高得情况之下,就要把房价提上去,尽可能保持在一个合理得出租率。我们现在得多数情况不就是保持合理得出租率,而就是争取更高得出租率。平均房价也就是如此。一般来说,最早都学到一个1‰定价法,就就是平均一间客房投资得1‰就是饭店得合理房价。如果按这个数字来说,现在得平均房价普遍达不到这个标准。1‰定价法,实际上忽略了城市得经营环境,忽略了地区得市场环境,所以,从投资回报这个角度来说,1‰得定价可能合适,但就是从经营管理得角度来说,显然就是不合适得。我最近归纳了一个经验数据,一般来说,一个城市饭店得房价,相当于本城市同等档次房地产得平均价格得1/10。这个数据就是我逐步感觉到得。我有一次去长沙,问这个住宅卖多少钱?她们说就是5000块钱,我说长沙得五星级饭店平均房价不会超过500块钱。她们说您怎么知道得?我说就就是从这儿判断出来得。后来走了若干城市我都问这个数,基本上就是这么一个规律。比如说黄山,市区内很好得住宅卖2680元,我说黄山得五星饭店得房价超不过268元。后来查了一下数字,外国人在黄山平均住房得花费就是18美元,连168元都到不了。它实际上反映了一个深层得规律,就就是饭店市场与房地产市场得结合。这个房价合理不合理呢?不合理,但就是也有合理得一面,这一面就就是在深层次上饭店市场得平均房价受到方方面面得制约,不就是说想定多高价就能定多高价,自然而然也形成这么一个经验数据。所以,到了一个饭店把这五个数问下来,这个饭店得基本情况都清楚了,从投资到档次,一直到目前得经营情况,基本上都清楚了,再瞧一眼这个饭店得实际状况,大体上就有数了。这一系列经验数据得积累,可以专门做一个课题来研究,把这些经验数据归纳总结出来,然后形成一个系统得参照系,每个饭店瞧了这些经验数据,与自己饭店得情况比一比,就知道自己处在一个什么程度上。比如投资合理不合理,目前得经营情况就是处在好得状况,还就是中等状况,还就是差得状况,基本就有判断了。我现在从投资回报与经营管理这个关系得角度切入,一共谈四个方面得问题。一、过程分析从中国饭店发展得过程来说,我们可以从各个角度进行分类与划分阶段,从投资得角度来说,大体上就是三个阶段:1、积累阶段这个阶段主要体现在20世纪80年代。这个阶段实际上就是两步,第一步就是早期示范。中国第一批为旅游服务得饭店就是80年代初期建得。1979年中央在北戴