文档介绍：编制:区位分析【华晨•半山国际】项目合约策划报告(2014初稿)敕县,,n州市中部,兼江上博,环绕做州市区,,,、、42631平米,基地东临章贡路,东临梅林大道是伸路,西近贡江大道,北近新馈大审核:签发:编制日期:2014年11月12日【华晨•半山国际】项目合约策划报告一、 项目概述【华晨•半山国际】项目位于赣州市赣县章贡路地块,(}。二、 合约策划综述(一)目的鉴于本项目占地面积小、房屋类型多、设计标准高、工期紧、项目管理要求高,,如何克服市场环境带来的困难进行有效的成本控制管理、预控指导下一步的工程协调管理,是我们合约管理工作的重点和难点。为此,有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等,以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。(-)合约管理架构为有效管理和控制成本,我们拟采用总承包+专业分包的管理模式进行合约体系构架施工。具体合约管理架构见图1:【华晨•半山国际】项目合约管理架构图。(三)合约分判总体思路为控制成本和施工管理,本项目拟采用总承包+专业分包的管理模式。总承包商承担的工作是主体结构施工、内外粗装饰、强电及给排水工程施工,以及对指定专业分包商的照管(现场全面管理的责任);各专业分包需与我司及总包签订三方合同,明确相互关系和各自权利义务。招标报价模式采用工程量清单报价模式,定标原则上采用合理最低价中标,确保最佳性价比。特殊项目(如政府电力配套等垄断性项目)可采用直接议价委托的方式。对于已出图工程合约价款形式采用总价包干,对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。具体而言,本项目拟进行以下专业分包:桩基工程、铝合金工程、公共部位精装修工程、室外园林绿化工程、售楼处及样板房精装饰工程、交通设施及划线工程、水景系统工程、弱电智能化工程、亮化工程、消防工程、围挡工程、零星工程等;甲供料及设备拟包括电梯、外墙面砖、墙面地面砖、阀门、水电管材、外墙石材、屋面瓦、进户门、车库门等。图1:【华晨•半山国际】项目合约管理架构图赣州华晨房地产开发有限公司合约关系现场照管总包管理总承包桩基及围护总包管理机电协调土方铝合金弱电智能化墙面地面砖外保温消防木门公共部位精装修电梯变配电设备景观绿化变配电PVC水电管材裙房外立面装饰水景水泵交通设施及划线电信及网络装饰材料围护工程亮化洁具外墙砖排水及道路工程(四)标段划分根据目前项目发展情况,考虑到施工管理和工期进度要求,我们拟将本工程分为两个标段进行操作管理;专业上有具体要求不可分割的(如消防工程、弱电智能化工程),则统一为一个标段。(五) 时间节点控制思路本项目工期较紧,对合约时间节点控制要求较高,同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此,本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点,根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。在工作开展之前我们将与设计管理部、工程管理部等部门进行良好的沟通,对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理;在工作开展过程中,我们将随项目实际发展进度对合约时间节点计划进行动态调整,并严格执行;一旦出现部分工序的延误,我们将及时分析原因,寻找补救对策,确保合约管理工作不影响到整体项目发展。(六) 工程量清单编制原则工程量清单原则上由我司自行编制,模式按照国标工程量清单模板进行;同时,为减少工程量计算失误概率,我们将采取两阶段招标方式,先通过回工程量的方式对5-8家投标单位的工程量进行比较复核,统一工程量后再进行报价。(七) 工程价款支付本项目工程价款支付方式有两种:里程碑节点支付和按月完成量支付,原则上无预付款(除大型/大批定制货物或设备外)。里程碑节点支付方式适用于总承包等工期要求严格的工程、工程额较小的工程、工期仅1-2个月的工程;按月完成量支付方式适用于一般项目。为了能够及时掌握建安成本实际变动情况,良好的控制建安成本,我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认,对变更价款原则上在三个月内审定,款项在审定后的次月中期付款中支付。工程结算在无特殊情况下,总承包工程在具备结算条件后6个月内完成结算工作,一般专业分包工程在具备结算条件后2个月内完成结算工作。(八) 销售卖场合约分判为配合营销宣传和客户积累,销售处、样板展示区应尽早施工。本项目销售卖场的具体方案尚未确定。可根据实际情况,销售卖场的结构部分将以工程联系单的形式直接委托总包单位实施,销售卖场及多层样板房的装修拟将根据项目发展计划进行分判。分判的原则是一旦设计方案确定即进行招标,最低标中标。(九)不