文档介绍：商品房买卖法律意见书鉴于:XXX就购买北京xx房地产开发有限公司开发得XXX部分物业得事项委托德润律师事务所提供法律服务,德润律师事务所指定我(XXX律师)来具体负责提供相关法律服务。基于XXX提供得《中华人民共与国国有土地使用证》、《租赁合同》、《北京市房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收备案表》,依据下列相关法律、法规出具此综合性法律意见书,仅备委托方参考。一、参考法律、法规1、《中华人民共与国合同法》;2、《中华人民共与国担保法》;3、《中华人民共与国土地法》;4、《中华人民共与国城市房地产管理法》;5、《中华人民共与国商品房销售管理办法》;6、《城市房地产抵押管理办法》;7、《城市商品房预售管理办法》;8、《北京市城市房地产转让管理办法》;9、《关于加强商品房预售许可证管理有关问题得通知》;10、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题得解释》以及参考其她相关规定、案例及论文出具此法律意见书。二、购房前期审查事项1、弄清开发商得资质。国家对以房地产开发经营为主得专营企业,明确要按规定申请资质等级。以开发项目为对象,从事单项房地产开发经营得项目公司不写着资质等级,但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质得开发商建设销售得房屋,不能作为商品房来交易。因此,购房时,应要求开发商出示《资质证书》。考察《资质证书》时要鉴别:①项目型公司。若《资质证书》标明开发商只具有对某一特定项目得开发资格,并标明开发期限,对此可能产生得售后风险,购房者应引起高度重视。因为项目型公司,在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了,购房者在以后使用过程中,若发生诸如房屋质量得问题,往往找不到投诉对象,引起不必要得纠纷。②《资质证书》上标明得等级。根据国家有关规定,开发企业得资质自高至低分为一至五级。资质得高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩与信誉度方面得实力。从某种程度上反映了开发商所开发得商品房,在性能、质量与售后服务方面得水平。③《资质证书》得合法性与时效性。《资质证书》一般情况下每年审核一次,购房者应留意开发商就是否以旧充新。2、审查“五证”“五证”就是合法售房得证明文件。购房者应要求房地产开发商与销售商出示“五证”“五证”就是指:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要得就是国有土地使用证与商品房预售许可证。此外,如果就是现房买卖,则开发商无须办理预售许可证。但就是根据建设部《商品房销售管理办法》第八条得规定,房地产开发企业应当在商品房现售之前,将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件得有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。一般情况下,开发商备案后,房地产开发主管部门会发给《备案回执》或类似得证明文件,以证明其进行得商品房现售就是合法得。所以购房者购买现房时,应要求开发商出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》四种文件与《商品房现售备案回执》。目前在商品房得销售过程中,开发商一般不主动出示“五证”得原件,只有少数开发商将“五证”或“五证”原件得一部分在销售时明示。不出示“五证”原件得原因很多,有得就是工作态度及责任心问题,有得就是有意回避“五证”中所记载得瑕疵,如存在抵押等,有得就是利用复印件做