文档介绍：致估价委托人函大连市中级人民法院:惠承委托,根据估价目的,本机构本着独立、客观、公正的原则,就申请执行人招商银行股份有限公司大连分行与被执行人姚兴龙、张菊华、高忠满、崔凤杰借款合同纠纷一案中涉及的张菊华、姚兴龙共同共有的坐落于庄河市城关街道财政委金鹏小区30#5单元6层02号,。价值时点为2018年5月8日。价值类型为市场价值。估价目的是为大连市中山区人民法院确定涉案房地产的市场价值提供价格参考依据。本机构遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术标准,经过实地查勘和市场调查,选用比较法和收益法对估价对象的市场价值进行了分析、测算和判断,确定估价对象在价值时点的市场价值为人民币肆拾壹万伍仟捌佰元整(￥),单价5,696元/平方米。估价的具体情况及相关专业意见,请见附后的估价报告正文,并请特别关注其中的估价假设和限制条件。辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司法定代表人:牟桂玲二○一八年七月十日目录估价师声明 1估价假设和限制条件 2房地产估价结果报告 5一、估价委托人 5二、房地产估价机构 5三、估价目的 5四、估价对象 5五、价值时点 6六、价值类型 6七、估价原则 7八、估价依据 7九、估价方法 9十、估价结果 10十一、注册房地产估价师 10十二、实地查勘期 11十三、估价作业期 11附件 12(一)辽宁省大连市中级人民法院(2018)***技字第1232号《司法鉴定委托书》复印件(二)(2016)辽0202执2420号《司法评估委托书》复印件(三)大连市中山区人民法院《函》(2016)辽0202执2420号(四)庄房权证庄私字第200905712号《房屋所有权证》复印件(五)估价对象实地查勘情况(六)估价对象位置图及现场照片(七)专业帮助情况和相关专业意见(八)房地产估价机构营业执照复印件(九)房地产估价机构资质证书复印件(十)注册房地产估价师估价资格证书复印件估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。四、注册房地产估价师是按照国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》等房地产估价标准的规定进行估价工作,撰写估价报告。估价假设和限制条件本次估价的一般假设(一)估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等登记资料进行了审慎检查。根据现有资料,估价师无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性,本次估价分析、测算及判断中假定其为合法、真实、准确和完整的。(二)估价师关注了房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素,但并未进行专业鉴定、检测。在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,估价师无理由怀疑估价对象存在安全隐患、重大环境污染,本次估价分析、测算及判断中假定估价对象建筑结构等是安全的,不存在重大环境污染等隐患。(三)估价师根据估价委托人提供的《房屋所有权证》确定估价对象房屋建筑面积,但并未进行专业测量;本次估价中假定估价对象实际房屋建筑面积与估价委托人提供的《房屋所有权证》所载的建筑面积无差异。(四)估价对象为整幢房地产中的一部分,本次估价中假设估价对象应享有的公共部位通行权及水电等共用设施的使用权不受非法限制。(五)市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或质性改变。二、未定事项假设本报告无未定事项假设。三、背离事实假设 1、在价值时点估价对象房地产已抵押且已被查封,依估价目的,本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素的影响,假设估价对象房地产为具有完全权利的房地产。2、本次估价价值时点为2018年5月8日,完成实地查勘日期为2018年6月5日,本次估价假定价值时点估价对象房地产状况与完成实地查勘之日的状况一致。四、不相一致假设本报告无不相一致假设。五、依据不足假设本报告无依据不足假设。六、本报告使用的限制条件(一)本估价报告仅为估价委托人确定涉案房地产的市场价格提供参考依据,不得用于抵押贷款、政府征收等其他用途,若用于其他用途,对使用者造成的损失,我公司不承担任何责任。(二)估价结果未考虑未来处置风险,未考虑估价对象及其房屋所有权人已承担的债务、或有债务对其价值的影响,也未考虑估价对象权属发生转移时应向国家交纳的税费以及可能存在欠费等对估价结果的影响。(三)本报告使用期