文档介绍：益达鑫•中和园项目整体营销方案芜湖万户房地产营销策划有限公司目录一、 自身产品分析 1二、 我们的目标是什么 2三、 说的问题 2四、 准备怎么销售 4五、 推盘节奏 5六、 项目形象定位 6七、 核心推广思路 6八、 具体执行癣 9一、自身产品分析本项目“中和园”位于凤台县体育馆西侧,凤城大道北侧。项目总占地80亩,规划地上总建筑面积约16万平方米,其中商业约22858平方米,住宅约135792平方米。本项目设有高层(27层)六栋,小高层(9+1层)四栋,可售住宅总套数为1356套。1、 地段分析现凤台在售项目基本集中于本案所在区域,以政务新区和体育场为核心卖点,宣传未来核心潜力及运动健康生活为主要诉求,同质化较重,各楼盘地段差异不明显,本案因靠凤城大道略微占优。2、 形态分析本案规划设计为全高层,其中4栋9F小高,6栋27F高层,同比周边项目搭配多层设计,在市场认可度上本案稍处劣势,但全高层设计所带来的低建筑密度又为景观设计带来了极大的拓展空间。3、 户型分析小高层设计共108套120平米户型;高层设计户型面积为89平米-119平米。户型配比:、3、5、6、8424套31%、7、8200套15%、3、5、6、7、8312套23%119nf南北二室两厅一卫1、3、5、6、7、8308套23%、3、9、10108套8%100rtf以下总占46%,110nf左右总占23%,120nf左右总占31%,大户型所占比例较重。二、我们的目标是什么?1、 销售进度的把控正式预售开盘3个月时间内完成推出量的40%,开盘5个月时间销售率这到65%,交付使用后3个月清盘,在保证完成任务的基础上提升销售率和回款速度。2、 销售价格的把控在不低于底价的前提下,最大限度合理的争取维护公司的经济效益,面盘考虑,控制销售节奏。3、项目形象的把控注重项目市场知名度及形象的保护,提升和维护公司的品牌形豕,形成良好的口碑效应,为公司后续的开发及营销活动打下品牌基础。4、人才培养的把控在营销辿程中,将强对于销售人员的整体素质、能力培养,在各活动的执行中,公司全员积极参与、配合,在实践中融入公司的文化理念并学****成长,加强对于公司销售系统和策划执行系统的梯队建设,为公司的长期发展储备人才。三、存在的问题1、市场环境A、持续高压政策下,全国房地产市场疲软,购房需求冷淡,投资性置业蛰伏,刚需成为主力。随着人们生活水平的提高及城市化进程的加快,农村人口进城置业比例急速上升,这部分置业人群最为关注的是住房的性价比。B、 持续几次的银行降息无疑在心态上刺激了人们对房地产市场的复苏预期,但就县级市场的反映来看,显现效果并不明显。凤台作为淮南产煤大县,四大煤矿支撑着凤台整体经济的发展,今年上半年煤炭市场的价格持续下滑,全国多数煤企处于困境,面临产业结构调整和产量控制的现状,对于凤台而言,煤企职工一直是购房主力人群,他们现在收入的是否受影响我们尚未得到具体数据,但在营销预测中,我们必须考虑到这方面的影响。2、 竞争压力A、 区域内推盘量过大,竞争激烈凤台现有在售项目集中于本案周边,下半年区域市场住宅推盘量将达到近2000套,在整个市场客户资源有限的情况下,出现了供大于求的局面,对本案销售形成的极大的限制。B、 本案销售部门尚处于装修施工阶段,预计8月中旬正式对外开放,面市时间及工程进度较之周边项目晚,市场认知度及客户认可度在同区域相比都存在一定欠缺。3、 产品本身A、本项目设计为全高层,市场存在对于高层产品的自然抗性;随着凤台房地产市场的稳步发展,房价逐年走高,本案120nf左右大户型占总量1/3,大户型销售由于总价限制,对于购买力要求较高,已成为销售环节中的难点所在。B、同质化严重,缺乏核心卖点支撑,本案产品从自身及定位上缺少亮点突破,难以给购房客户“差异化”的认知。四、准备怎么销售?少量多批的推案原则,始终保持“热销”、“热点”的销售态势;相对优势产品平价入市确保销售安全,结合销控原则逐步实现价格成长;每批次搭配丰富产品组合,充分借助产品挤压策略,实现销售速度与利润的双赢;充分的蓄客与续销周期,开盘肘实现长蓄短爆,续销时实现利润最大;1、 一期价格控制在“低开高走”,根据实时市场反映做相应调整,首批推盘量不宜过大,一方面保留提价空间,另一方面避免市场竞争导致的房源积压。建议为高层部分,首批推出房源要求,快速去化抢占市场;在户型配比上,高层基本包含了本项目所有的面积区间,客户选择空间大,避免因户型匹配问题造成的客户流失;首期推出,为把握客户可参考采取提前认筹活动,不但可以提前锁定意向客户,还能起到提前