文档介绍：斌鑫中央国际公园项目2012年全年营销策略
整年营销目标
1
2012年市场营销环境
2
2012年营销战略
3
2012年项目营销策略
4
目录
2012年项目营销执行工作安排
5
2012年全年推售货量统计
在售
在售
在售
3月推出
4月推出
8月推出
10月推出
12月推出
2012年全年推售洋房货量:
栋数:全年10栋,待售8栋约228套;面积:;预计金额:
2012年全年推售高层货量:
栋数:全年9栋,待售7栋约1816套;面积:;预计金额:
在售
在售
6月
8月
9月
9月
10月
12月
12月
销售目标
我们将面临的销售任务
此外,我们还必须完成2011年剩余货量的销售,及全年完成签约7个亿;
上述销售目标意味着接下来,从3月开始我们将每天至少销售一套洋房;从6月开始每天必须销售十套高层。
签约目标意味着我们在2012年的销售任务实际完成时间应该尽量在11月。
洋房客户数量:3200组,3-12月日均10组洋房客户
高层客户数量:19000组,3-12月日均60组高层客户
推售时间表安排
3月
4月
6月
8月
9月
11月
12月
10月
7月
5月
3月洋房4#
4月洋房6#
8月洋房8、9#
10月洋房10、11#
12月洋房12、13#
6月高层28#
8月高层16#
9月高层24、17#
10月高层29#
12月高层21、22#
3月之前剩余洋房约:30套
3月之前剩余高层约:20套
洋房重点消化及蓄客启动器期
项目强势蓄客及销售启动期
销售目标完成期
推售段过于集中在下半年,将客观造成销售任务完成存在一定的难度;其次,全年阶段的主要在3月份之前的去存期,4-8月的主要蓄客期,以及11月份之前的主要销售期。
阶段任务铺排关键点
针对剩余洋房产品的消化速度提升;
扩大市场对于项目洋房产品的关注,提高市场影响力;
加大洋房客户的来访数量,提高成交比例;
洋房决定成败、树立市场高度、扩大竞争影响、全面蓄客强销
通过前期洋房宣传势能占位西区宜居楼盘市场高度;
为下半年将推售的高层和洋房产品积蓄大量意向客户;
扩大蓄客渠道,全方位挖掘项目意向客户来源;
营销案场整体氛围,全面提升客户样板体验效果;
狠抓项目现场销售技巧提高来访客户成交比例;
把握关键节点,营造热销氛围,强势拉升成交意向。
2012年年初对于市场预判
重庆公积金贷款比例上调
重庆提高房产税征收门槛
银行政策
公积金缴存比例由7%统一调整到12%。同时贷款比例也由之前的15倍提高到25倍;
重庆主城九区高档住房价格标准,由2011年的建筑面积9941元/平方米,提高至12152元/平方米。
重新发放首套房利率回到基准利率;
所有线上宣传指向2012年1月房价下降、成交比例下降、各大开发商下调价格促进销售。
2011-2012年度重庆房地产市场分析
供应方面:供大于求长期存在,尤其是上半年,存量+上半年推售量将进一步增加供需矛盾;控价出货将是众多开发商的第一选择;
需求方面:需求会得到一定的释放,但其释放的量与时间受制于银行政策的稳定性和政府优惠政策的出台时间、力度等众多因素;
金融政策方面:会有灰色操作空间,但有很大的不可预期性;需谨慎对待;
成交价格方面:在供需矛盾尚未解决的前提下,价格仅能趋稳,难以出现大的反弹;