文档介绍：20世纪九十年代以后,我国房地产业得到了迅速发展,2003年国务院18号文件第一次明确肯定,房地产业是国民经济的支柱产业。但一直以来,我国房地产企业的融资渠道单一,过分依赖银行,给整个金融系统带来了潜在的风险。近年来,宏观政策陆续出台,开发商面临着严峻的资金压力,如何能利用多种房地产融资渠道,使房地产企业能持续、健康发展,成为每个开发商都必须面对的问题。序言全国房地产开发投资总额数据来源:中国房地产市场发展报告1998年起,全国房地产市场发展迅速。北京、上海等全国几大主要城市房地产开发投资总额大幅度增长;2005年,全国房地产开发投资总额达到15759亿元。单位:10亿元全国住宅开发投资总额全国房地产开发投资总额1999~2005年房地产开发投资资金来源百分比情况分析(单位:%)-:转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括:IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、房地产企业兼并等方式债权融资主要包括:企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等其他融资主要包括:房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等房地产融资具体方式第一,银行贷款第二,房地产信托融资第三,保险投资计划第四,国内IPO第五,境外IPO第六,买壳上市第七,造壳上市第八,借壳上市第九,存托凭证(DR)上市第十,中国预托证券第十一,上市再融资第十二,房地产基金REITS(Real EstateInvestmentTrusts)第十三,房地产公司私募第十四,房地产项目股权合作第十五,房地产企业债券第十六,房地产企业收购和兼并第十七,房地产典当第十八,委托贷款第十九,商品房预售(购房贷款)第二十,融资租赁第二十一,夹层贷款第二十二,开发商企业间基金-开发商互助会第二十三,建筑企业垫资第二十四,卖方信贷第二十五,房地产证卷化第二十六,前沿货币合约第二十七,房地产辛迪加第二十八,通过保函和信用证融资第二十九,反向抵押贷款第三十,权证第三十一,股权回购-真贷款、假合作第三十二,其他融资方式-票据贴现、股票和债券抵押第一银行贷款银行贷款是房地产企业融资的主要渠道,目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。(1)国内银行贷款:受“央行121号文件”影响,房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制,房地产开发抵押贷款要“四证齐全”。(2)国外银行贷款:与国内银行相比,外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行(对个别优质项目可以有所宽松),贷款时间相对国内银行较快。(3)银团贷款:又称辛迪加贷款(SyndicatedLoan),是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头,多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团(BankingGroup)采用同一贷款协议,按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和列入国家计划的重点建设项目。银行贷款发展趋势:银行信贷将更加规范,对房地产项目审查更为严格。银行将重点支持优质客户、优质项目。银行与优质客户更深层次的合作国内银行(如工商银行、中行)开始推出收租物业抵押贷款业务,此种业务类似于外资银行(如东亚银行)的建筑贷款。案例分析中国建设银行与中国华润总公司2006年3月签署《战略合作协议》,根据协议,建设银行将为中国华润总公司提供两百四十五亿元融资额度及更加全面的金融支持。业内人士认为,此举标志着双方业务合作关系的全面提升,有利于促进共同发展,实现银企双赢。中国建设银行近期还分别与金地(集团)股份有限公司、中海地产股份有限公司在深圳举行《战略合作协议》签字仪式,双方将携手在房地产金融领域进一步加强合作。此次双方合作的范围,将涵盖项目贷款、短期融资债、个人住房按揭业务、结算网络服务、建经咨询服务、投资银行业务、公积金业务和企业年金业务等金融服务种类。银行贷款融资方式的评价(1)银行贷款还会是国内房地产企