文档介绍：谨呈:九坤集团《》目录(CONCENT)本报告的思路及框架目标核标及核心背景分析项目整体定位目标下策略问题界定市场背景目标分析客户定位项目推广策略区域市场分析竞争分析形象定位项目营销策略项目本体问题界定产品定位项目营销执行计划核心价值挖掘价格定位武汉市2009-2010一背景分析房地产市场概况35000季度成交供应及成交分析33589313363190130000250002834523010225512108520000195161622715000100007480500002009一季度第二季度第三季度第四季度2010一季度单新增供应消化套数2009年1季度至2010年1季度武汉市商品住宅呈现去化量远远大于新增供应量,同时15个月内大量去化前期市场存量产品,市场内供应比例得到一定程度优化;但是新增供应与去化量有逐渐呈现反比趋势,新增供应逐渐放大,而进入2010年一季度去化量出现下滑,随新政效应进一步深化,供求比例有呈现反差趋势。武汉宏观市场走势:2010年内需求存在,以刚需表现为主,市场短期内表现不明朗背景分析房地产市场概况2009-2010年7月武汉主城区成交量及价格7000900081077127813578727611700080006000661471637189500060006003400054085000590654374983437345723000300045313918400020002584200016281000100000123456789**********.9..宏观调控实施百日,武汉主城区楼市销售量呈现价滞量跌局面,今年5月份,%,%。至今年6月份,%,%,市场观望情绪浓厚,宏观调控政策的持续执行下,武汉楼市降温明显,进入僵持期。7月份企稳回升,%,市场场正进入缓慢的复苏期。背景分析房地产市场概况2008年城市居民住房计划建筑面积1031万平米,占25%;2009年计划建筑面积1004方米,占24%;2010年计划建筑面积722万平方米,18%;2011年计划建筑面积695万平米占17%;2012年计划建筑面积648万平方米,占16%。廉租住房、经济适用住房建设量的年度计划:规划期内,廉租住房、;其中,2008年316万平方米,占31%,2009年200万平方米,占19%,2010年170万平方米,占17%,2011年170万平方米,占17%,2012年169万平方米占16%。2010年新建廉租住房1万套,完成廉租住房配房租赁1万户。廉租住房租金补贴提标扩面,,实现符合条件的低收入住房困难家庭廉租住房租金补贴“应保尽保”。商品房供应逐年减少,市场供应呈现紧缺年度住宅建设面积逐步缩减,保障性住房保持不变,但总体占比呈现上升趋势背景分析房地产市场政策概况历年调控回顾国八条国六条国四条国11条时间2005年4月28日2006年5月17日2009年12月14日2010年1月10日出处国务院出台“加强房地产市场引导国务院常务会议通过了《中国务院常务会议提出四条政策国务院办公厅关于促进房地和调控的八条措施”华人民共和稳健康发展的通知条例(修订草案)》政策基调稳定房价稳定房价遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨措辞变化比较单纯的关注房价问题政策从2005年的“全面开花”从08年底开始的鼓励、促进房随着房地产市场的回升,近向2006年的“精确制导”过地产发展的政策已经被目前调期部分城市出现了房价上涨渡,措施更为细致致,问题针控政策取代,房地产政策正式过快等问题,需要引起高度对性被强化,而调节方法也从“保增长”转型为“调结构,重视。进一步加强和改善房从过去的土地金融两个领域压房价,抑投机”地产市场调控,稳定市场预扩大到运用等更多手段期市场影响房地产市场只出现了短暂的观望,政策被逐渐架空,高价卖地、被视为打压房地产市场重要信政策有利于抑制短线炒家,但北京、深圳等城市的房价却出现大力招商引资甚至银行系统号,但是2010年仍然会实行宽正面作用无容置疑。与此同较大幅度的上涨,房地产领域三大为大型房地产开发项目巨额松的货币政策,加上市场存量时,由于我国经济复苏的势问题(大城市房价上涨过快、住房放贷的做法在地方仍大量存等因素,业内人士怀疑国四条头愈加明显,