文档介绍：乐山市柏杨坝片区项目
竞争力研究报告
2010年6月
旺地发展顾问
目录
1 项目分析
项目概况
目标客户群分析
竞争市场分析
2 项目可塑竞争力
竞争力塑造思路
分地块项目竞争力研究
项目整体竞争力研究
小结
3 总结
1 项目分析
项目概况
项目
区位
项目位于乐山市中心城区柏
杨坝片区(嘉州广场旁)——政
府规划未来中央商务区。
项目区位图
1 项目分析
项目概况
地块位置和指标 A
项目位于新城区乐山广场旁,临近竹公溪。主
要分3个地块:
①地块BYB-9-04(B)(简称A地块),占地面
㎡,)。 B
用地性质:办公、商务酒店、商业、住宅用地
②地块BYB-10-B(简称地块B)位于广场,
广场占地175亩。
③地块BYB-10-A(简称C地块),占地面积 C
㎡,。
用地性质:商业、酒店、住宅用地
地块位置图
1、项目分析
优势(Strength)
(1)区位:项目位于乐山新城区,属于乐山广场商业圈,未来城市发展的中心
地段。
(2)交通:项目位于柏杨中路与凤凰路段,交通便利,并邻近绵乐城际轻轨、
成乐高速公路。
(3)环境:周边已形成浓厚的商业氛围,成为乐山中高档消费目的地。
(4)资源:有竹公溪、乐山广场、鹣紫山等景观资源。
(5)政策:项目为政府规划的中央商务区重点标志性项目,得到政府的政策支
持力度大。
(6)开发:发展商拥有丰富的地产开发经验和先进的品质地产开发理念。
1、项目分析
劣势(Weakness)
(1)城市规模:乐山尚未成为百万人口城市,目前的城市规模较小。
(2)公共交通:立体化的交通网络尚未形成,与中央商务区定位的城市化交通网络
尚有较大差距。
(3)市场发育度:目前乐山的房地产市场与项目定位的CBD中心物业市场存在一定差
距,在物业售价、价值认可等方面还需一定程度的发展。
写字楼:市场规模过小,需求不明确;
商业:一线品牌商家的生存环境目前较为艰难,中高档商场的支撑
动力不足;
酒店:乐山旅游人群的目的性消费强,在乐山市区驻足停留不多,
重大商务性活动不频繁,酒店市场发育程度不高。
1、项目分析
机会(Opportunity)
(1)城市发展:四川规划中的三大都市之一。“中国城市竞争力稳步提升”
10强,将成为一座区域性综合枢纽城市、百万人口大城市以
及国际知名、国内一流、四川第一的最佳旅游目的地城市,成
都平原城市群的南部中心。——2010年中国社会科学院发布的
《城市竞争力蓝皮书》
(2)政府规划:项目处于乐山未来CBD,市场发展空间大。
(3)市场空白:项目规划中的写字楼、酒店、大型商业及旅游广场项目将填
补目前乐山市场的空白。
1、项目分析
威胁(Threat)
不可控威胁
(1)竞争市场:乐山市中区项目改造——“嘉州城市综合体”,规划范围
东至岷江,西至老霄顶、乐山师院,南至铁牛门,北至紫
云街、月耳塘,总占地面积达27万平方米,总投资约50亿。
(2)政策因素:房地产调控政策因素影响,造成市场波动。
可控威胁:开发企业在项目投资力度、品质开发决心、开发节奏控制等方面
的把控。
1 项目分析
目标客户群分析
写字楼客户
商业客户
酒店客户
住宅客户
1 项目分析
写字楼客户
1. 金融、保险企业
2. 高科技企业、能源类企业
3. 律师事务所、会计师事务所、咨询公司等
4. 外地进入乐山发展的知名企业
5. 当地知名民营企业
6. 企事业单位办事机构
7. 投资者