文档介绍：谨呈:北京中筑置业有限公司BJ[2006]GW07成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归***顾问(中国)有限公司所有,未经***顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。-03-09——06-03-1206-03-13——06-03-1806-03-19——06-03-24时间进度项目定位与阶段划分前期市场调研阶段商业规划阶段发展战略阶段••地块实地考察地块实地考察••城市宏观背景分析城市宏观背景分析••总体规划设计建议总体规划设计建议工作内容••本地商业市场调研本地商业市场调研••商业与商业地产市商业与商业地产市••建筑单体设计建议建筑单体设计建议场分析场分析••本地消费者访谈本地消费者访谈••室内空间设计建议室内空间设计建议••发展方向初步判断发展方向初步判断••专业人士访谈专业人士访谈••盈利模式建议盈利模式建议••类似项目案例借鉴类似项目案例借鉴••政府官员访谈政府官员访谈••设备设施建议设备设施建议••项目整体发展战略项目整体发展战略••相关资料收集相关资料收集••项目整体定位项目整体定位••在售项目考察在售项目考察••经济评价经济评价项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析•项目周边及地块勘察•成都规划局、土地局•地块解析和界定成都宏观经济情况宏观经济背景分析••成华区规划分局•项目和地区的•成都城市发展现状•城市格局探讨背景分析•成都城市总体规划•商业地产供求情况分析•成都商业地产市场状况•消费者购买能力分析•成都经济状况研究•成华区发展规划•专业市场、在售项目招商•区域市场供求特点分析部、市场管理部访谈锁定区域市场•北部区域分商圈、分业•租售方式和民间投资意向的集中分析态商业市场调查•专业市场经营者访谈费分析•成都在售商业项目考察•商业地产专业人士访谈•项目机会点分析地块技术经济指标与合作方的沟••总体规划与功能分区研究通•成华区相关情况简介报告思维导图地块本体解析地块本体解析项目核心问题项目核心问题目标与约束条件目标与约束条件城市背景与宏观经济状况城市背景与宏观经济状况城市商业市场与商业地产城市商业市场与商业地产北部区域商业市场分析北部区域商业市场分析项目发展方向判断项目发展方向判断项目整体商业价值分析项目整体商业价值分析项目规划设计建议项目规划设计建议项目租售模式建议项目租售模式建议项目区位与交通条件项目紧临川陕立交,扼守蓉北出川要塞地块位置项目地块位于四川省成都市东北部,三环路内侧,行政川陕公路区划属于成华区;经济指标成绵高速公路总用地面积为275亩,建筑川陕公路面积为54万平方米,商业取北三环路三段10%绕城高速成绵高速与城市内部联系距离成都市中心天府广场直三环快速路线距离约7公里;城南高速对外联系紧邻川陕公路、三环快速成渝高速连接解放路通路,与成绵、成渝、成南等向城市中心高速公路相连,交通便利;项目地块四至及周边情况——项目区域不与城市生活发生直接关系,项目南临成都行政学院(规划)、成都动物园;东侧临拆迁安置小区项目和建面13万平米的商品房项目,其中商业3800平米;北临三环快速路,,已对周边市场形成强大川陕路西拆辐射力;变电站迁房工程西临川陕公路,该路段以货临行政学院川陕公路拆迁安置房车为主,目前周边居住气氛较的规划路弱,川陕立交西北角为商品住宅用地,川陕立交西南角规划为250亩绿地,绿地南侧有商品房开发;地块东南规划为小学,西南绿化带中规划要求预留400平米地铁出口。项目目标与约束条件项目目标项目以住宅为主导——建立康居节能示范区,并通过本项目与政府建立良好合作平台;项目利润集中在商业部分,通过从市场角度对商业进行定位,顺利实现商业变现;现状与约束条件住宅由于经济适用房性质只能获取3%微利,主要靠商业获取主要利润,并实现变现;商业在业态选择和规划中配合政府安居工程需要,避免喧宾夺主;成都商业市场总体供过于求,投资者信心下降。,从商业市场内在规律的角度出发,寻求适宜的商业形态,、投资者信心下降的情况下,确定项目适宜定价,避免市场风险报告思维导图地块本体解析地块本体解析项目核心问题项目核心问题目标与约束条件目标与约束条件城市背景与宏观环境城市背景与宏观环境成都在西南地区的经济地位成都在西南地区的经济地位城市商脉与商业地产城市商脉与商业地产成都城市经济相关指标成都城市经济相关指标北部区域商业市场