文档介绍：鑫苑农科路项目初步规划设计建议2009年12月21日一、整体规划建议本案省博物馆文博广场思达数码公寓蓝保湾实验中学郑州九中文化路第一小学科技市场数码公园动物园丹尼斯大商新玛特河南省职工医院金融系统天骄华庭地铁二号线400米三个学校、二个商业、三个公园、一个医院、多个银行——生活、教育配套齐全,是城市中心稀缺高尚居住区项目周边配套2010年竞争对手情况东风路农业路文化路花园路500米实验中学本项目省博物院英地天骄华庭科技市场白庙城中村改造蓝堡湾数码公寓2010年竞争项目产品汇总:1、白庙城中村改造项目,由升龙置业获得,最有可能还是走“快速消费”品的策略,类“凤凰城”项目2、蓝堡湾项目,由正弘置业重组所得,二期受70/90影响,走的产品路线可能为“正弘旗”产品路线;3、英地置业,其产品路线应符合区域产品需求,同时兼顾70/90路线;下一P,我们将对这三个项目的产品进行预测。2010年三大竞争对手存在不确定因素了解其产品情况,更需要从其操作过的项目中找答案项目名称主力户型主力面积产品定位备注英地天骄华庭两室两厅78—88㎡中高端有89㎡的两房和2+1户型、部分三错层高层凤凰城两室两厅83—88㎡㎡的带入户花园三房户型三室两厅128—136㎡正弘山两室两厅83—89㎡中高端有89㎡的两房和2+1户型正弘旗三室两厅141-143㎡高端没有低于90㎡以下户型英地置团属高速下属公司,由于其地块受70/90限制,加上由内部了解所得,该项目最有可能走2+!的89平米二房及144平米的三错层产品为主。对于有可能被升龙置业拿下的白庙城中村改造项目,最有可能还是走“快速消费”品的策略,以舒适型两房和三房为主。并且会在产品上作出一定的创新,比如带入户花园等。对于蓝堡湾二期而言,必须要符合90/70原则,因此走高端路线的正弘旗规划可能性不大。最有可能是延续正弘山的规划思路,以舒适性的两室两厅为主。并配有一定数量的89㎡的2+1户型。2010年竞争项目产品预测2010年区域内产品多为二房二厅为主,区域为中高端产品产品竞争比较激烈!项目操作难点项目难点:难点一:地价约为690万/亩、限高100米、容积率小于3%;即成本约为6900元/平米。难点二:处省会城市,受70/90限制;难点三:容积率仅为3难点四:农科路上仅有一个出入口;6900元/平米的成本、仅有一个出入口、受70/90控制容积率仅有3,且地块不平整——项目操作难度增加项目出入口必须走高端、必须走高低配、必须走投资性精装公寓——这是解决高成本、地块不齐正、70/90限制的出路出路探索上盖物业:面积约为9-10万平米;每层预估3400平米;BLOCK商业街区:面积约为9000平米[每层预估4500平米]7-8层多层洋房,面积约为3-4万平米一期二期农科路规划建议1期BLOCK商业街区:二层满铺:以街区式商业为主;,“U”型物业最出面积:建议东西塔楼为套内面积20平米小户型精装公寓为主;北朝向为套内面积35-40平米小户型。南朝向为套内面积50-60平米小户型层高为3米二层商业裙楼沿街一期以投资性精装小公寓为主——走量并满足70/90限制3-31层2层裙楼部分规划建议:上盖物业规划建议:农科路合计总高度为:3*29++=——走品质,拉高价策略-11234567底TOWN平层顶TOWN建议销售价格为15000元/平米建议销售价格为9500元/平米建议销售价格为13500元/平米经济分析——成本分析