文档介绍：无锡惠山区站北路项目前期策划2011年6月壹•家•机•构【企业融投资机构•资本运作平台】ILRS瑞思营销1办公市场分析报告目录2区域市场分析6项目市场定位5项目客户定位4项目竞品研究7招商推广策略和营销活动8项目平面创意3项目宗地分析市场分析篇项目定位篇营销推广篇一、办公市场分析商办类物业市场表现——四大一线城市甲级写字楼租金出现普涨,北京、广州、%、%、%。华远地产总裁任志强表示:“以做商业地产为主业的SOHO中国的销售为例,它去年的销售目标是120亿元,但前10个月就完成了这个任务,是政府的政策帮了潘石屹的大忙。” 在商品住宅市场遭遇严厉调控之下,万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产,涉及资本超过千亿元。仲量联行的一份报告显示,去年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值增长7%至12%。严厉的调控政策打压商品住宅市场,聪明的投资客们开始热衷于商办类项目,商办项目前景可期整体市场研究|政策面贷款买二套房,首付不低于6成办理第二次公积金贷款首付不低于5成本地人禁买第三套,外地人禁买第二套楼盘备案价3个月内不得提高核心细则:1、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其售房;2、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其售房;3、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其售房。全市办公市场研究|历年供求分析图:2006-2010年无锡办公成交量价走势历年来看,近两年无锡办公市场的需求量有明显的增加,06年至08年办公市场处于严重的供过于求,于是一部分办公性质的用地被做成公寓入市,导致09年供应大幅度下降。2010年,受到住宅调控的影响,办公市场迎来已现良机,供应成交量双双上扬,但实际需求量仍低于实际供应量。无锡办公市场历年供过于求,需求量同比有所增加图:2010年无锡办公供求关系月度走势2010年无锡办公市场整体供求比为1:,同比2009年的1:,主要是因为2010年的供应量有较大幅度的增加;2010年全年办公市场有4个单月无新增供应办公房源,其它有供应的月份中,除了7月份的供应量在10万平米左右,其它月份的供应量均在5万平米以下,整体供应水平仍处于低位。全市办公市场研究|2010年供求及均价分析全年供求比波动较大,供应不稳定图:2010年无锡办公市场成交均价月度走势成交均价走势相对平稳,年底强势回升整体来看,2010全年相当长的一段时间内办公市场的成交均价较为稳定,在年初3个月中和年末3个月中分别出现一次“V”型走势;2月份成交均价的低谷主要是受到东方国际轻纺城的830元/平米办公房源大量成交影响,11月份的价格低谷主要是受到宝龙湖畔花城、汇坚国际五金机电城等5000元价格水平的项目成交比重加大的影响。12月份的成交均价受到包括时代国际、万达广场、佳城国际大厦等万元成交水平以上的项目成交占比的提高而阶段性触底反弹。市中心板块太湖广场板块蠡园开发区板块新区长江路板块现有办公市场格局|总体概况未来上市写字楼项目:1、苏宁广场2、恒隆广场3、崇安寺二期4、保利达广场市中心板块市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化中心,写字楼最为集中,租金/售价较高。重点发展以旅游、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业,以及房地产、建筑、电子、纺织等产业。写字楼主要分布在人民中路、解放西路和解放东路围成的三角区域。大多数写字楼建成时间较早,写字楼品质普遍不高;但新建成项目品质提升幅度较大,如摩天360、财富大厦项目;未来供应项目将以高品质综合性项目为主。目前主要写字楼项目:1、佳福大厦2、摩天3603、华光大厦4、财富大厦5、东方广场6、天幕大厦7、百脑汇科技大厦8、恒通国际大厦9、天安大厦10、华宇大厦11、红豆国际广场12、东方时代13、泰翔大厦14、长庆大厦15、时代中心大厦16、国邮大厦17、金鼎大厦123456111278151314**********现有办公市场格局蠡园板块重点发展工业设计、电子信息、精密制造等产业;近年来,政府大力扶持工业设计和集成电路等产业的发展,加快了高新科技产业孵化基地的建设。主要依托工业设计园,写字楼市场与区域产业密切关联,房地产及相关行业、设计类、制造类以及商贸类企业为主流,租金/售价水平一般。写字楼主要分布在太湖大道沿线以北。新竣工项目以及在建项目,相比无锡写字楼整体水平,设计标准普遍提升,如华仁逸景大厦、工业设计大厦、润华国际大厦等。未来上市写字楼项目:1、城开项目2、彩登电子厂项目3、创意大厦4、生产研发综合楼5、蠡湖科技研发楼目前主要写字楼项目:1、华邸国际大厦2、时代杰都3、润华国际大厦4、太湖明珠发展大厦5、联创CBD6、绿苑大厦7、佳城