文档介绍：、收益法、市场法,这三种方法各有特点,在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据1、成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论,其认为房地产的原始成本越高,价值越大;房地产的存续时间越长,损耗越多,价值越小。从这个意义上说,成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的,其本质还是以历史成本为基础,与房地产的未来运用效率无关,因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是:房地产持有人要出售该资产,其售价不应低于其成本,否则无利可图;房地产购买人出价不愿高于其重置成本,否则不如自己建造。因此,买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本,它是经济学意义上的成本,不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入,而且包含投资报酬,即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。2、收益法。收益法的理论依据为效用价值论,其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益,未来收益的现值之和就是该房地产的价值,该折现率亦称资本化率。早在1906年,耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为,收入是资本价值的源泉,并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受,由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物,包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时,就会进行储蓄或投资,因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所着的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架,认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的,所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代,莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善,未来收益不再是确定的,并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后,以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。、市场法。,是指比照相同或类似房地产的市场价格,经过必要的因素调整,据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值,价格围绕价值上下波动。一般而言,如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明,则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下,价格不可能反映价值,这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点,因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用(销售费用和管理费用以及税费)加上购建期间应合理负担的利息CV为:其他费用,则成本法评估的价值+=土地开发成本+和利润。设:建安成本01t为购建其中:为房地产行业全体投资者(包括股东和债权人)的平均投资报酬率;K开始至评估时点所需时间(按投入资本加权计算)。特别地,如果假定瞬间完成购建,则:V?C01收益法评估房地产价值就是折现未来收益。未来收益的计算一般以现金流量作为基础,V为:因为现金流量更客观,是价值形成的基础。折现未来现金流量的房地产价值2nNCF为未来收益延续的年数。为该房地产所带来的未来现金流量;其中:t如果假定房地产的未来收益能及时收现即现金流量与会计收入同步,则折现未来现金流量也可以等价为折现未来剩余收益(也称为超额收益或非正常收益)。关于剩余收益的概念,最早可追溯到经济学家马歇尔在1890年所着的《经济学原理》中。其认为,剩余收益是所有者或经营者按现行利率扣除资本利息后所剩下的部分,可称为经营收益或管理收益。以后许多学者以剩余收益(也称非正常收益)作为口径评估资产价值,并进行了推广应用,如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科普兰等。房地产所带来的非正常收益是未来营业利润扣减投入资本与平均投资报酬率乘积的剩余部分。非正常收益的折现值加上投入资本账面价值就是该房地产的评估价值。其计算公式为:其中:为该房地产未来实际的投资报酬率。特别地当时,即当房地产未来实际Kr?rV?C。可见,当市场完全竞争、投资报酬率与要求的投资报酬率相等时,信息充分对称、02供需均