文档介绍：云南嵩明项目策略说明书
2007年5月
二零零七年九月
昆明嵩明项目定位及发展战略报告
星彦地产顾问
顾问的责任
星彦认为
顾问的责任是:
与客户一起找出答案
经常向客户汇报项目进展,以获取及时指导和支持
与甲方一起沟通交流,并提供一切必需的分析支持
提供外部观点和普遍适用的经验,使之与客户的需要相适应
保证以事实为基础,以成果为驱动力的工作方法
顾问的责任并不是:
将答案告诉客户
到项目结束前才向客户递交报告
要求客户创造奇迹
无视客户的专业知识和经验
采用理论性的,以研究为驱动力的工作方法
项目工作背景说明
甲方已经取得项目地块的方公里,即15000亩;
项目位于云南省昆明市嵩明县杨林工业区西面,金山生态园北面;
本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。
深圳市星彦地产顾问公司云南嵩明项目前期顾问专案组在与甲方充分沟通之基础上,确立如下条件作为本案的研究前提:
项目核心观点的探讨
项目重要节点的把握
项目进度的沟通
规划资料、昆明宏观资料等
昆明、深圳
共17次
甲方6人
设计院5人
星彦3人
项目沟通会
深圳
昆明、深圳
昆明、大理、丽江
工作地点
项目增长极研究
项目产业发展研究
项目主题定位研究
项目客户定位研究
项目规划建议
项目开发策略研究
项目财务分析
产业发展资料
消费者调研数据
房地产相关政策
78天
10人次
项目专项工作研究
项目核心观点的探讨
项目思路的研究
产业资料、案例资料等
共22次
15人次
内部策略会
房地产市场现状分析
城市历史文脉分析
城市消费习惯分析
项目解析
竞争区域及策略分析
项目周边及实地考察
嵩明及昆明市宏观经济情况调查
嵩明及昆明城市发展及规划
嵩明及昆明市房地产市场现状
46天
6人次
项目外部调查工作
工作目的
收集的数据
工作时间
工作人员
工作内容
项目工作情况介绍
项目工作情况介绍
专业人士深度访谈工作
33
合计
高尔夫协会、房地产、会展业、金融业、媒体、旅行社
8
产业
施工现场、新机场航空管委会、机场建设指挥部
3
机场
规划科
1
规划院
1
石林
2
宜良
1
安宁
6
昆明
规划、国土、宣传部、统计局、旅游局、农业局、投资促进局、开发委、发改委、建设局、地质勘探所
11
嵩明
政府
涉及行业
次数
深访对象
项目工作情况介绍
在售楼盘调研工作
中和坊别墅、感通别墅、沧海高尔夫别墅、官房别墅、丽江古城湖畔高尔夫别墅、玉龙高尔夫别墅
6
旅游景点
野鸭湖、墅镇、西山别墅、岭东紫郡、世林国际别墅、春城高尔夫别墅
6
远郊
世博生态城、高天流云、茉莉唐朝、列侬溪谷、滇池高尔夫
5
市内
别墅
世纪城、新亚洲体育城、云南印象等
22
普通住宅
具体楼盘
个数
调查对象
本项目竞争区域调查范围有:呈贡、安宁、宜良、石林、大理、丽江
竞争区域调查
工作进度
截止目前,项目组进行的工作内容包括:
完成对前期调研内容的梳理、总结
完成云南及昆明的大背景研究
完成对项目周边区域的背景分析
完成项目地块资源的梳理
完成昆明房地产市场的研究
完成本项目可能发展的养生+地产、体育+地产、空港+地产、生态农业+地产、旅游+地产、创意+地产六个方向的专项研究
完成项目主题定位、产品定位的初步论证和分析
完成项目整体规划布局和启动区域分析研究
即将进行区域价值评估、土地分等定级、财务及风险评价
需解决核心问题
通过实地调研,结合发展商目标、我司对区域开发的观点,针对本项目,我司认为本报告需要解决以下主要问题:
选择本项目最适宜采用的区域发展模式;
选择合适的产业开发,使之与地产开发联动;
研究竞争区域,制定竞争策略;
确定整体的开发理念、主题定位和客户定位;
提出整体规划建议;
进行地块区域价值评估以及土地分等定级;
确定项目的开发策略。
报告思路
项目研究背景
区域发展理论研究
核心问题的提出
项目规划建议
项目资源分析
可能发展方向
项目开发战略
项目主题定位
竞争区域分析
位于昆明远郊空港经济圈辐射区10KM2项目
项目选择怎样的发展模式?
区域项目增长极在哪里?
项目如何利用增长极进行持续发展?
项目区域竞争策略
项目增长极发展战略
项目核心产业选择战略
旗舰项目的确定
项目开发策略
第一部分项目背景资源分析
第二部分产业发展研究
第三部分开发战略研究
第四部分项目主题定位
第五部分项目客户定位
第六部分项目