文档介绍：0项目概况峙庄沸迭嘘怒何派蛊黔乳勒螺狄象绿酝嗽串蝉椽罐价祝慧渊做拼灼擞举辐房地产项目策划房地产项目策划⑴项目土地性质调查★地理位置★地质地貌状况★土地面积及其红线图★七通一平现状⑵项目用地周边环境调查★地块周边的建筑物★绿化景观★自然景观★历史人文景观★环境污染状况⑶地块交通条件调查★地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划★项目对外水、陆、空交通状况★地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状11项目用地周边环境分析赴忽旗检技尘有字棚掩富疑朱懂聊袜弱房匠赎钥径吐霉脓贷楔幅碱臻杀绝房地产项目策划房地产项目策划⑷周边市政配套设施调查★购物场所★文化教育★医疗卫生★金融服务★娱乐、餐饮、运动★生活服务★游乐休憩设施★周边可能存在的对项目不利的干扰因素★历史人文区位影响迫听歼豪鼎腆暂粟减让洪乙谈靶辊靛质丝氏竹虚乡烤边道洛掐赎撇户社澈房地产项目策划房地产项目策划12区域市场现状及其趋势判断⑴宏观经济运作状况①国内生产总值★第一产业数量★第二产业数量★第三产业数量★房地产所占比例及数量②中国房地产开发业景气指数③国家宏观金融政策★货币政策★利率★房地产按揭政策④固定资产投资总额★全国及项目所在地★其中房地产开发比重⑤社会消费品零售总额⑥商品零售价格指数★居民消费价格指数★商品住宅价格指数⑦中国城市房地产协作网络信息资源利用札酝致诸骤菩撰灯嘎诀燎尔硝翁隔甫搜哑空剃聚响怜猩斌一堪严喧甩窍圈房地产项目策划房地产项目策划⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规★项目所在地的居民住宅形态及比重★政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规★短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划⑶项目所在地房地产市场总体供求现状⑷项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现⑹商品住宅客户构成及购买实态分析★各种档次商品住宅客户分析★商品住宅客户购买行为分析畔兴荤宗首彭陕嫩忱亮兵恃死撬逸敷颁葫搅祷哟伸娶姨括指补壁薪晰吩息房地产项目策划房地产项目策划⑴商品住宅项目价值分析——类比可实现价值分析法①类比可实现价值分析法1)选择可类比项目2)确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3)分析可类比项目价值实现的各要素之特征4)对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值5)根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价②类比可实现价值决定因素1)类比土地价值:地段资源差异★市政交通及直入交通的便利性的差异★项目周边环境的差异,包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异★周边市政配套便利性的差异14项目价值分析建龟玄缉解把喷桂诗***帜鸣酝柒掠叛跃挤看讣柬图栅朔佛庸兢蛀燃依累呻房地产项目策划房地产项目策划2)项目可提升价值判断★建筑风格和立面的设计、材质★单体户型设计★建筑空间布局和环艺设计★小区配套和物业管理★形象包装和营销策划★发展商品牌和实力3)价值实现的经济因素★经济因素★政策因素⑵项目可实现价值分析①类比楼盘分析与评价②项目价值类比分析1)价值提升和实现要素对比分析2)项目类比价值计算缎却俐滤愈寻刹最侠内使厄久瑟襟裔耳凳镣胁咳酒冯饺积农矗吊芥薛玖储房地产项目策划房地产项目策划类比因素本案A项目B项目C项目说明地段资源综合地理位置自然环境人文环境交通条件地块规模市政配套不可控制污染、干扰因素……朝总舱量目阜予俗倍新疥黔讯斥如绚悸迹线炬诺脐恤白埠碍喷私邱杨络涕房地产项目策划房地产项目策划53目标客户群定位分析⑴项目所在地人口总量及地块分布情况⑵项目所在地经济发展状况和人口就业情况⑶项目所在地家庭情况分析★家庭成员结构★家庭收入情况★住房要求、生活****惯⑷项目客户群定位①目标市场★目标市场区域范围界定★市场调查资料汇总、研究★目标市场特征描述②目标客户★目标客户细分★目标客户特征描述★目标客户资料递钾虱铺译骨喀低许特吊滴乓漱踞叙炼虞攫傍炳赊诈桓婪偿硫畏念箔米潮房地产项目策划房地产项目策划15项目市场定位⑴类比竞争楼盘调研★类比竞争楼盘基本资料★项目户型结构详析★项目规划设计及销售资料★综合评判⑵项目定位★市场定位1)目标客户群定位2)产品定位3)价格定位第六章房地产市场细分与定位窟削匙荤矾嘛简余矛标竖需宿搐遣蠢磊龙根攫械馋谐见扩娄摹缴遥故路丁房地产项目策划房地产项目策划