文档介绍：成都市云湖天乡国际休闲度假产业新区推广方案
中原集团深圳中原二级市场深圳顾问事业部主讲人张文
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2013年中原集团赢销大赛最佳顾问项目
研祥光明产业园项目
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各物业类型定位
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前言
项目产业定位
产业地产基本概念
被称为“史上最严”的本轮房地产调控给中国房地产行业种种束缚和捆绑,住宅市场冷了,商业地产冷了,也催生出了产业地产热潮。是否预示着产业地产的机会来了?事实上,“荣升”下一座金矿的产业地产热了,却不像住宅是地产领域的肥肉,而是难啃的骨头,困难也重重。
本世纪初之前,中国的城市化都是由产业化来推动的,最近十年却变成了城市化推动产业化的方式。大多数政府对于一块区域都是先造城,再来引进产业,然后利用这个产业的概念回过头来再进行相关房地产的招商和开发。产业已然成为房地产的修饰语,也就出现了产业地产这样的冠名词。那么,到底什么是产业地产?是为产业配套的地产,还是产业本身就是地产?到底是在做产业还是在做地产?不管承认与否,目前大多数开发商都是在用产业地产的概念在做地产。
那到底什么才是产业地产?它与住宅地产、商业地产的区别又在哪里?
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各物业类型定位
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前言
项目产业定位
产业地产基本概念
定义:产业地产是依托相关产业基础,实现产业价值链向上下游延伸,并通过地产载体最终打造高效完善的产业集群
相比住宅地产和商业地产,产业地产是一种复合地产,产业地产的开发和运作难度要高得多。
其他配套
研发孵化楼
配套商业
写字楼
配套住宅
配套酒店
地产载体
工业厂房
产品设计
仓储运输
原料采购
终端销售
生产制造
售后服务
上游
下游
商铺
地产载体
产业地产的开发是基于产业清晰的情况对房地产产品的开发,产业是产业地产的灵魂,房地产产品仅仅是产业的一个载体,通俗的讲就是在产业的地产开发中要首先对产业进行研究。
以下将以研祥光明产业园这个项目做具体解读
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各物业类型定位
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前言
项目产业定位
产业地产基本概念
项目概况:项目位于城市新区中等规模的产业综合体
项目区位:位于光明新区高新区核心位置
项目面积:占地80052平米,总规划面积260000平米
项目业态:包含四星级酒店、甲级写字楼、研发厂房、机械厂房、员工宿舍及餐饮休闲
项目属性界定
市场机会研判
开发商目标分析
项目发展战略
项目整体定位
项目物业发展建议
项目的思考:常规操作手法忽略了产业客户的成长性需求,无法对产业客户形成吸引力
社会客户
产业客户
产品
需求1:房子或者地产的需求——改善了他们的办公环境
需求2:企业成长性需求——扩大企业规模,提升企业效益
产业客户需求
因此在项目产品定位之前我们必须要对产业进行深入研究分析:
分两个步骤进行
第一,选择项目可以发展的产业方向
第二,确定项目可以引进的主导产业链条
光明区
城市发展及规划:
城市规划布局
城市发展趋势
城市发展战略
产业发展及规划:
产业优化战略
产业发展现状
产业发展方向
项目产业发
展方向初判
本项目产业发展方向:立足于城市发展及规划、产业发展及规划,对本项目产业发展方向进行初步研判
区域定位:光明新区具有重要的战略定位,未来主要发展方向为高新技术产业和生态旅游
光明城市副中心
5个城市副中心之一,规划为深圳西部高新技术产业服务中心,是促进高新技术产业协调发展的重要基地。
4大新城之一,确定光明新城承载起高新产业的核心空间,建设具有示范作用的生态新城。
确定西部高新组团(含光明、石岩)为八大组团唯一一个高新组团,功能定位为深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。
光明新城
西部高新组团
光明产业建设规划:以光明高新技术产业园区及三大产业集聚基地为重点,高标准规划建设十大专业产业园区
产业规划:以光明高新技术产业园区及三大产业集聚基地为重点,高标准规划建设十大专业产业园区
规划目标:到2015年,十大园区建设取得重大突破,光明高新技术产业园区基本达到全国一流园区标准,成为展示新区品牌形象的窗口
光明板显示园:位于东坑、塘尾片区,。-LCD项目,将园区打造成现代化板显示科技园区,科技研发和高端总部聚集的国际化战略性新型产业基地,到2015年,园区新整备置换产业用地80万平方米,引进一批大、中型平板显示上中游配套项目,实现产值500亿元,带动新区平板显示产业产值实现1000亿元
光明LED产业园:核心区位于木墩片区,占地面积约2平方公里,在周边50平方公里范围内建设若干LE