文档介绍：我国物业管理现状、问题及对策摘要:本文主要从物业管理的行业现状入手, 深入剖析其存在的问题及原因, 并根据对这些原因的归纳总结,分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案,以期引起业界的共鸣并进行更深层次的探讨, 共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。关键词:物业管理、业主、业主委员会据不完全统计,目前全国城镇约有 80亿平方米的住房,至2000年就有70%(约56亿平方米)出售给个人。建设部早在 1996年就规定,全国新建住宅小区必须实行物业管理,旧小区逐步纳入物业管理。深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理。 北京市规定,旧住宅小区必须在2003年前全部实行物业管理。仅按北京物业管理费最低水平(经济适用房),全国每年单此项收费就达 330多亿元,倘若再将房屋租赁、置换、中介、维修等服务算上,这个市场将更加庞大。所谓物业管理,就是指物业管理企业接受业主委托, 依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护,对它周围的环境和公共秩序进行管理,并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命, 使其保值增值,而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家〈〈十五计划发展纲要》中,已经明确地提出,要规范发展物业管理业。一、我国物业管理现状自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。 据资料显示,目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理, 全国物业管理企业已超过2万家,从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家,从业人员达15万,年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型多,涉及各个领域,约11大类,其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时,我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家相比,由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响,我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计,到 2000年底,全国实有房屋建筑面积735459万平方米,,实行物业管理率仅为13%其中,实有住宅建筑面积417331万平方米,,实行物业管理率为 20%.详细数据及各地情况见下表:地区实有房屋(力平方米)实有住宅(力平方米),南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快;北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。详见下图:2、物业管理存在的问题及原因分析我国物业管理虽然发展了 20来年,但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业,还存在着很多问题和不足。(1) 体制问题从体制上考察我国两万余家物业管理企业, 80%%X上的是国有体制;如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析,全国有 70%A上属于房地产开发商自办的企业,20湖于房管所或后勤单位改制,只有10湖于产权自主型的物业管理企业。以深圳为例,在深圳18家首批国家一级物业管理企业中, 17家是国有或国有参股(实际掌控一切生杀大权),1家是民营上市股份公司;而且18家企业清一色是开发商自办(有2家属于房管所改制或部门单位自办企业,但目前企业发展权在开发商手中)。为什么会出现这种现象呢?据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续, 另外就是开发商出于自身利益的考虑,因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。(2)法律法规滞后,体系不完善 。我国物业管理行业的立法明显滞后: 20年的时间,没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下,国内第一部地方性物业法规〈〈深圳经济特区住宅区物业管理条例》 的出台时间是1994年,而深圳成立第一家物业管理公司的时间是 1981年,中间有13年是法规空白期。我国物业管理法律政策的框架体系, 是在没有国家***的情况下, 由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构 ,完善的法规体系尚未形成。 自1994年以来,建设部等国家部委(局)和各地方政