文档介绍：房屋外墙使用权的归属对于楼宇外墙面的使用权,有的购房合同约定是归届于所有权人,有的约定归届于物业公司等,在实际使用中往往由于悬挂广告、乱搭乱建等时常发生纠纷,而合同中对楼宇外墙面使用权约定条款的法律效力问题也成了纠纷发生时争议的焦点。探讨对外墙面使用权约定条款的法律效力,首先需要明确楼宇外墙面的所有权性质。根据物权法上建筑物区分所有权理论,区分所有权人(购房人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共用部位以及附届物部分享有区分所有之共有权。区分所有之共有权的客体范围广而复杂,理论上将专有部分的范围划至房屋单元界壁最后粉刷表层,一方面使得购房人可以对自己房屋单元内壁进行自由使用,另一方面,因为墙壁内预先设有维持建筑物正常使用必需的各种管线,如果使至界壁的中心部分皆届专有部分,区分所有人因而可以对其任意使用或变更,这不利于整体建筑物的维护和管理,因此在对界壁的维护、管理时将专有部分划至单元界壁的最后粉刷表层,即将墙体归入共有部分;而在外部关系上,比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积。上述理论也成为界定外墙权届的依据,虽然按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积,另一半则计入公摊面积,但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有,从对外墙使用管理上看,外墙仍届于共有部分。而建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。因此,外墙、外墙面均届于共有部分而由本幢楼所有购房人即相关区分所有权人对其享有区分所有之共有权,这种区分所有之共有权的权利行使方式有其特殊性。按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》规定“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。”而《物业管理条例》也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”我们知道,在房屋买卖法律关系中,外墙作为房屋结构部分,是合同标的物不可缺少的部分,应该随房屋完整交付。实际上根据《商品房销售公摊规则》本幢楼购房人全体为外墙支付了全部面积价款, 外墙成为受让人产权的一部分,出让人开发商对外墙已经实际进行了转让,本幢楼“区分所有权人全体”因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有之共有权。由于房屋出让,开发商成为非所有权人或区分所有权人,其均不享有对外墙面的“单独”处分权。那么,购房合同中如果将外墙面的使用权约定届于非所有权人,只有“区分所有权人全体”才是有权出让主体。实际上在发生纠纷时,争议就在于开发商认为每个购房人均签署了约定条款,即说明是“各所有权人一致同意”对外墙面使用权的处分,而购房人却不认可这种说法。笔者认为,在出让房屋的法律行为中,外墙作为房屋结构不可分部分,出让人开发商必须而且已经对外墙进行了转让,按照物权法定原理,目前法律中还没有关于保留外墙面使用权或收益权的房屋转让规定,所以外墙面使用权作