文档介绍：扬州商城整体营销策划报告
2010年5月
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本项目的研究路线
历史机遇下的扬州商城新的市场环境下
项目发展总战略
公寓发展环境问题扬子江集团资源分析
扬州商城价值体系再梳理
一期产品定位回顾及再分析新的市场环境下
一期启动区面临问题启动区(一期)
一期价值体系梳理发展总战略
商务公寓市场供需状况
商务公寓问题商务公寓定位
商务公寓产品设计
酒店公寓市场供需状况营销总体策略
酒店公寓问题
酒店公寓定位
酒店公寓产品设计
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目录
1、项目发展环境问题
2、一期启动区面临问题
3、商务公寓问题
4、酒店公寓问题
5、营销总体策略
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1、项目发展环境问题
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、历史机遇下的扬州商城
在整体经济环境上:政策支持在城市发展趋向上:城市向南
一:经济危机要求企业提高自身综合发展能力一:扬州城市定位支撑房地产市场长期向好
全球的金融危机将消弱市场投资和消费规模;对房地产而地处苏中沿江经济带苏南经济辐射苏北的关键传承点,长
言,市民置业将更为谨慎,市场观望气氛将长期持续。三角经济、物质积聚基地、承南启北服务型城市,弊端:
自身造血功能一般
二:中央积极的货币政策利于国有企业再次腾飞
准备金率、贷款利率连续下调、基准利率优惠幅度扩大及二:南部现代化、城市化进一步加速
契税和印花税减免,表明政府从紧货币政策开始转变,这 159亿总投资,南部城市建设全面提速,交通格局飞跃带
对市场将是一大刺激。动南部腾飞上映,第二城临港新城”双城闪耀,人文生
三:中央及地方救市政策利于中小面积产品态荟萃高尚领地期待,欧尚明年开业,配套重大突破,智
全国各大城市出台救市政策,集中在税费减免和直接财政慧财富崛起城市功能转变
补贴方面,但对于大金额支出的住房而言,类似政策对置
业者刺激较小。
扬州历年GDP总量与增幅
1400 1311 %
%
1200 1100
%
1000 922
% %
15% % %
800
600
%
400
%
200
0 %
2003年 2004年 2005年GDP总量(亿元) 2006年增幅 2007年 2008年上半年
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、历史机遇下的扬州商城
区域发展方向上:成为城市副中心竞争层面上:综合体项目成为区域重点
一:二城区域未来将发展成为扬州城市副中心一:西区,西南板块整体开发水平较高,竞争较激烈
根据城市总体规划及未来发展扬州商城所在区域将发展以京华城、绿地运河纪等为代表的综合项目,整体发展水平
成为扬州城市副中心,本项目将形成区域核心商圈较高,企业实力较强,成为区域形象及产品提升直接推动
者。
二:二城区域需要扬州商城成为区域发展的核心
二、项目周边综合体项目规模较大,住宅未来供应较大
南区处于高速发展的历史进程中,、金天城、彩弘苑为代表的项目,普遍体量较
要扬州商城此类的项目作为区域经济及商业商务核心, 大,拥有多产品类别,但其前期均以住宅作为一期产品。
以此带动区域发展及形象
三、核心产业驱动的综合体项目将有较大发展
三:扬州区域经济发展竞争激烈如绿地运河纪、彩弘苑等项目虽然有多种物业形态,但对比
本项目,则没有成形的产业驱动因素,其发展较为缓慢。
以西区为代表的京华城等扬州各区域都在积极成为扬州
新的城市中心,板块之间竞争激烈
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、扬子江集团资源分析
产业综合城的
运营本项目所需资源
产业链运营
■研发能力
设计能力房地产开发运营
生产能力
■投资策划
展示能力
土地获取
销售能力
土地开发 z政策对接:
服务能力
规划设计构建综合化运营模式,对接高端政策
施工管理
运营管理 z品牌推广:
依托区域化运营体系,进一步拓展合作网络
z专门组织:
打造系统化人力架构,创新组织流程
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、项目分析---- 项目四至
总用地面积:136583㎡
总建筑面积:429119㎡
其中:
A地块占地面积:116600㎡ R=
A地块建筑面积: 327673㎡
C地块占地面积:19983㎡ R=
C地块建筑面积:101446㎡
车位:1551 个
北:住宅小区
项
西: