文档介绍：我国长租公寓市场发展的挑战和对策该论文来源于网络,本站转载的论文均是优质论文,供学****和研究使用,文中立场与本网站无关,版权和著作权归原作者所有,如有不愿意被转载的情况,请通知我们删除已转载的信息,如果需要分享,请保留本段说明。[摘要]当前,长租公寓市场发展火热,截至2018年上半年,我国排名前30位的房地产企业已有一半进入长租市场领域。[1]在城市化进程中,大量流动人口进入一二线城市,房屋租赁需求远大于供给,相对频频出现租房痛点的传统房屋租赁模式来说,长租公寓的确是刚刚进入一二线城市发展的流动人口的最佳选择。但是在实际发展过程中,融资难、盈利弱和行业服务水平不等的问题成为长租公寓市场发展的绊脚石。文章以“万科泊寓”为例,着眼于当前长租公寓市场出现的几大问题,分析问题产生原因,为行业下一步发展提供有益建议。[关键词]长租公寓;困境;挑战和对策;REITs [DOI]. 1我國长租公寓市场发展情况概述 ,相对于传统住房租赁而言,其租赁方式更具规模化,管理更为集中。随着经济社会的稳步发展,此类房屋租赁项目得到较快发展,其兴起原因可归结于城市化发展的推进。在发展过程中,大量人员会选择向一二线城市流动,但这些城市的房价往往居高不下,对于刚刚进入一二线城市发展的流动人口来说,还难以负担如此高昂的购房费用,因此造成房屋租赁市场的需求不断上升,这为长租公寓市场产生发展提供了必要基础。而在实际租赁交易过程中,流动人口尤其是其中的年轻群体因为房屋不稳定、设施不齐全和交通障碍等租房痛点,加之与中介交涉时常出现权益受损等问题,对传统房屋租赁模式的满意度持续下降。显然,如果继续沿用该种模式将难以顺应时代发展潮流,相比之下,长租公寓以其完善的服务和良好的管理受到了更多年轻阶层的青睐,近几年逐渐成为房地产行业的一个热点项目。 ,我国长租公寓市场发展势头较为可观,党的十九大报告中提出的“租购并举”和“房住不炒”等观点,一二线城市旺盛的住房需求以及新兴的REITs项目为房屋租赁市场提供了良好的政策背景、市场环境和金融支持。就现实情况而言,2018年5月2日,中国恒大集团拟发行租赁证券化产品(REITs)100亿元,至此,“碧万恒”三大房企已然齐聚我国长租公寓市场。万科作为最早进入我国长租公寓市场的房地产企业之一,早在2007年,万科借助“万汇楼”项目已经涉足公寓租赁产业,形成长租公寓体系雏形。直到2016年,万科“泊寓”系列项目的诞生,标志着万科正式将长租公寓项目作为一个产品线投入发展。数据显示,截至2018年上半年,万科住宅租赁业务已涉及我国30个主要城市,项目内房间数超过16万间,累计开业超过4万间,平均出租率喜人。[2] 虽然就目前情况下来看我国长租公寓市场发展前景较好,但作为一个才刚刚起步的产业,它并没有一个完善的支撑体系,尽管凑齐了几大房地产企业,项目数量也很可观,但是对于发展中出现的问题仍尚待磨合, 2我国长租公寓市场发展中的问题 “重资产”模式运营,前期投入量较大,无论长租公寓企业选择以租赁或是购买的方式进行不动产配置,其前期投入和后期设施的跟进都需要企业在回收资金前有较多的资金投入。然而长租公寓企业的融资渠道相对于房地产企业来说更为狭窄,往往并不能得到银行方面的支持,因此地产私募基金和风险投资成为企业常用手段,但这些手段并没有较强稳定性,会受到市场环境的变化而失去融资能力。目前,较多企业会选择房地产信托投资基金模式(REITs)进行融资,但从严格意义上来讲很大一部分其实应该属于“类REITs”产品,譬如万科早在2015年发行的“鹏华前海万科REITs”,但此项目基于的是万科企业的公信力而非特定不动产业,且未来偿还资金也是来自于企业本身盈利所得并非长租公寓盈利所得。虽然碧桂园、恒大等企业会选择发行更严格意义上的REITs产品,但是这并不能从根本上解决融资问题,有一部分原因在于融资成本较高。对比国外成熟市场,譬如美国的融资成本为3%左右,而国内融资成本在5%~10%,[3]加之实际操作过程中,较高的投资门槛和税率抑制了一部分投资者的参与热情,这些因素都在一定程度上限制了企业的融资能力。 ,从长期来看的确是一个稳步盈利的操作模式,但是对于****惯挣“快钱”的房地产企业来说,此类项目盈利周期过长,资金回笼速度太慢,高成本运作给企业带来很大的运营压力。在当前重资产运营模式背景下,房地产企业需要大量的流动资金才可以支持下一步发展,仅仅依靠租金的方式很难盘活存量资产,在一定程度上阻碍了长租公寓的继续发展。就披露数据而言,截至20