文档介绍：正商置业龙湖生存谷项目整体定位与战略发展建议
正商置业龙湖生存谷项目
整体定位与战略发展建议
谨呈:河南正商置业有限公司
一、面临什么样的市场
二、项目资源分析
三、可借鉴案例研究
四、项目定位
五、启动期建议
六、项目营销建议
报告目录
第一部分
项目面临什么样的市场
宏观经济
房地产市场
区域概述
新郑市北部
北靠郑州市南郊
距离郑州市中心约25公里。
镇区面积19平方千米。全镇有13>.29万户、,。
有8个均超过1000亩的湖泊,颇有江南水乡韵致的中原小镇。
龙湖镇
郑州市区
新郑市
交通概况
大交通网
107国道、102省道(郑新路)直达郑州
以新郑国际机场为核心的国际航空港
两条城际公交和一条公交线连接郑州和龙湖。
双湖大道
G107
中山路
商业路
内部交通
内部主要交通干道为两纵两横,“两纵”为G107和中山路,“两横”为双湖大道和商业路,另有多条小路贯穿其中,内备交通路网发达。
大学路
郑新路
G107
市镇规划
城镇性质:
以教育科研为支撑,工业仓储物流为支柱,大力发展旅游居住休闲的中原区域生态名镇。
空间布局结构:
一心两带串九片、工业仓储偏向行,三居三教各相间。
“一心”:龙湖镇政府所在区域;
“两带”:双湖大道景观带、沿七里河生态带。
“九片”:现状居住组团、北部居住组团、南部休闲居住组团、中部教育中心、北部
教育副中心、东南部教育副中心、现状工业组团、北部工业组团及东北仓储物流中心。
人文底蕴
龙湖大学城
华夏民族的发祥地、轩辕故里
历史名人辈出,如韩非、白居易等
丰富的历史与文化,积淀出深厚的人文氛围
《
经济现状和发展目标
经济收入:
,,实现利税25亿元,其中规模以上企业实现营业收入23亿元,,完成工业增加值24亿元。
工业体系:
形成了集机械加工、化工、木器家俱、服装加工、钢铁冶炼、食品加工、建筑材料、耐火材料、煤炭生产等行业齐全为一体的工业体系。
经济现状
发展目标
一个拥有10万人口的“卫星名镇”,2005年后取消全部工业项目审批,着力发展科研,教学,旅游度假,人居。分步骤迁移所有已建工业项目,突出环境重要性,申报世界第九风景名镇。
小结
龙湖区域以发展科教和人居为主,居住价值较高。
区域内现有人口和经济体量难以支持房地产市场的发展,需有外部客户涌入。
区域市场分析
城市竞争格局
“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源,北区以居住为主导方向,南区城为乡结合部,由于地理条件、历史遗留问题制约居住环境较差。
起步较晚
科教人居为主
东区
北区
南区
西区
中区
龙湖
城市新中心
住宅和商务办公
中高档住宅
政经中心
中高档物业为主
商住参半
发展滞后
中低档物业为主
生态居住为主
龙泊圣地
林溪湾
橄榄城
本案
金秋乐园
龙湖沁园春
六合项目
安联正洽谈龙湖一个300亩的地块
龙湖板块现有竞争项目以经济型度假物业和远郊第一居所为主,潜在竞争项目较多,均为500以上的大盘。
南区板块是从市区进入龙湖的必经之地,主要以居住大盘为主,因此,除面临区域竞争外,我们还应该从南郊楼盘中抢夺客户。
区域竞争格局
21世纪国际城
振兴项目
升龙国际
远大理想城
兰亭名苑
隆福国际
城市山水
橡树玫瑰城
龙泊圣地
项目概况
绿化率
40%
容积率
约76㎡
总建面积
5000亩
占地面积
小高层、双拼、联排
物业形态
普通住宅别墅、花园洋房
物业类型
老107国道与龙湖镇商业路交汇处向东1000米
物业地址
居易国际
开发商
内部配套
推盘节奏
售罄
多层酒店式公寓
2005年10月
一期龙腾
/
联排
未开盘
六期泊郡二期
40-130
高层洋房
未开盘
五期云顶
联排洋房
联排160-280,
2007年7月
四期泊郡
售罄
洋房
2007年5月
三期澜岸
售罄
独栋别墅
2006年4月
二期长滩
主力面积
主力户型
推出时间
开发周期
后续开发
项目有约500亩的预留用地,现在开发泊郡二期。
龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、码头、水上运动中心、水上乐园、星级酒店,儿童乐园,钓鱼岛。
竞争性分析
龙泊圣地是龙湖镇旅游度假第二居所的代表,拥有3000亩自然景观,产品设计合理,作为标杆项目,价格较高。
代表性竞争项目
2