文档介绍：浙江宁波北仑富春江南路项目前期战略定位及产品规划报告
目录
第一篇
市场分析
第二篇
土地属性研究
第三篇
第四篇
项目发展战略定位
项目物业可行性研判
第五篇
项目产品建议
市场分析
Part 1
整体市场走势
09年市场供需两旺;进入10年,受供应量少与调控影响,量跌价升。
09年以来北仑月供求状况及价格走势:
09年北仑住宅新增供应49万方,成交64万方。
10年北仑新增36万方,成交27万方,供应成交均有所下降,但价格攀升幅度大。
北仑年均消化量在39万方左右。
售完
高层:9000
多层:1100
70-120
中档
多层、高层
荣安花园
钱塘江路以西板块
销售40%
高层6000-8000
60-520
中高档
小高层、高层
别墅
世茂滨海花园
滨海新城板块
销售66%
9300
58-167
中档
单身公寓、高层
一品江南
小港板块
销售18%
10800
76-130
中高档
小高层
兴隆华府二期
销售10%
8500
70-120
中高档
高层、小高层
黄金海岸五期
销售40%
12000
76-172
高档
高层
世茂世界湾二期
恒山路以北老城板块
销售80%
10000
140左右
中高档
高层、小高层
四季花园四期
未售
14000
精装修2000
110-300
高档
高层
里仁花园四期
核心区板块
7500-9000
9500
7000
价格
80-120
70-100
主力48-132
面积
中档
中高档
中档
产品层次
售完
多层、小高层
派舍提香
销售80%
多层、小高层、公寓
花香维也纳
约40%
多层、小高层
京华茗苑
销售情况
产品
项目规模(套数)
整体市场表现
市场产品层次参差不齐,市场标杆价在12000-14000元/㎡。
北仑市场在售项目情况:
约39万平米/年
世茂三期、东方港城、龙湖总部基地、华润北仑中心区1>.....
目前市场年均消化量39万平方米
约270万平米
市场消化情况
未来供应量大,市场竞争进一步加剧。
小结
北仑市场整体情况良好,价格处于上升期。
未来供应量大,品牌开发商进入,市场竞争进一步加剧。
区域参考楼盘
荣安花园
216平米
其他(>150㎡)
/
舒适型四房(140-170㎡)
/
经济型四房(<140㎡)
/
豪华型三房(>150㎡)
/
舒适型三房(130-150㎡)
110-127㎡
实用型三房(110-130㎡)
89-110㎡
经济型三房(<110㎡)
80-88㎡
实用型二房(80-100㎡)
64-78㎡
经济型二房(<80㎡)
荣安花园
产品主力面积集中在120平米以下,其中70-90面积段户型最多,占到57%,二期价格涨幅较快,导致园区购房比例下降。
荣安花园面积配比:
96平米三室二厅一卫一厨
64平米二室二厅一卫一厨
该项目在户型设计上以经济实用性为主,符合中层次客群的消费需求。
区域参考楼盘
荣安花园
区域参考楼盘
派舍提香
62-69㎡
一房
/
其他(>150㎡)
147㎡顶复
舒适型四房(140-170㎡)
/
经济型四房(<140㎡)
/
豪华型三房(>150㎡)
134-143㎡
舒适型三房(130-150㎡)
119-127㎡
实用型三房(110-130㎡)
93-105㎡
经济型三房(<110㎡)
80-91㎡
实用型二房(80-100㎡)
74-79㎡
经济型二房(<80㎡)
派舍提香
60-100平米中小户型占了76%,是主力产品。产品相对于荣安花园档次更高一些。
派舍提香面积配比:
74平方一房二厅一卫
一期户型设计比较中规中矩,缺乏突出亮点,二期推出的大面积产品可由入户花园或者露台包成书房或卧室。
90平方二房二厅一卫
区域参考楼盘
128平房二房二厅
派舍提香
区域产品分析小结
区域主流面积在60-100平米之间。
户型设计上以经济实用为主。
土地属性研究
Part 2
地块指标
地块方正,中大规模,规划空间大。
/
建筑
≤40%
建筑密度
容积率
住宅
用途
占地面积
指标
地块指标
区域陌生,有一定的景观资源,居住氛围差,不利于项目形象提升。
区域规划
产业园区内,非城市发展方向,对产业园区外人群吸引力不足。
本案