文档介绍：从2012年数据看2013年房地产市场走势
 (一)综述
截止2月份,2012年重庆房地产行业数据全部出炉,从土地面积与新增开工面积到成交量价与银行按揭数据与公积金数据。虽然我们必须要再次面临一些数据的疑惑与矛盾,但任何有时间数据的数据,即便出现偏差,也会受到数据处理人的习惯和惯性影响,而处理数据的人则大多在某个时间段内抱有较为不便的思维观念和价值观念,从这个角度而言,我们认为那些传统上认为对市场判断不太有价值的数据,比如统计局的数据,从时间历史角度而言,依然具有较大的价值。
 2012年的房地产市场,总体来说是乐观的现实悲观的心情,两者的含义都很清晰,2012年市场数据一派繁荣,无论是土地市场,开工量表现出的土地消化市场,房地产交易市场还是信贷市场。市场主要的压力,都集中在了商品房成交市场方面,而这个压力主要来自于供应量和潜在供应量堆积所形成的压力。
 (二)总体市场数据
2012年重庆主城区商品房成交总额为1005亿,成交量为1478万方,成交均价为6800元每平方米。而土地市场成交总量为2286万方,成交楼面均价为2492元每平方米,成交总额为570亿。对应2011年的数据为,土地市场成交总量为1795万方,成交楼面成本为2204元每平方米,成交总额为396亿,%,13%,44%,土地市场的结论是如此清晰和明白,即市场一片大好,量价同步上涨,成交总额创下了重庆土地市场收入的历史高点;商品房市场2010年的数据为1144亿,成交量为2002万方,成交均价为5714元每建筑平方米;%,%,价格上涨19%,商品房市场的结论稍显复杂,成交总额缩小,表明整体市场容量缩小,成交量较大幅度萎缩,但价格出现了较大的涨幅,开发商利润幅度有所提高,但存货增加幅度较为明显。
 如果我们将土地市场与房地产成交市场关联解读,我们会发现如下一些结论:首先商品房市场的成交总额,基本是反映2010年与以前的土地市场的成交市场;,%;而2011年的房价较2010年同期上涨1086元每平方米,上涨幅度为19%;如果我们假定2011年消化的土地均为2010年出让的土地,那么可以看出,在增加的1086元中,土地成本增加了847元,开发企业获得了新增加的241元,%,当然实际上开发商也没有如此悲观,因为2011年贡献的成交中,有相当大一部分土地是在2011年前出让的,开发商可以借此平衡2011年获取的高价土地成本。
 通过对上述数据的连续性解读,我们大致可以梳理出来以下几个结论:一是地方政府将变得极为焦灼,在地方政府的刚性增长预算中,2012年土地收入将作为基点数据,2013年将要在这个基点数据上获得增长,这是政府预算惯性,而房价的徘徊与2013年土地成本的高现实将极大的抑制土地购买的热情和未来获取丰厚回报的预期,土地市场供求关系逆转在201
3年将不会只是一种假设,而会变成一种现实;二是2013年房产企业利润大幅度下滑将不可避免,2012年的房价将反映2012年土地市场,如果2013年房价停止上升,开发商还要预期2014年房价是否上升,如果一旦预判2014年房价将不再上升,那么2012年购买的土地成本将在20