文档介绍：山东工商学院 2013 届毕业论文 1 一、房地产金融概述(一)房地产金融概念房地产业作为一个资金密集型行业, 对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中, 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融, 它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称,因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。 1. 房产金融房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证, 获取资金的融通,如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金,主要是在住房消费过程中的融资活动。可见,住房金融只是房产金融的一部分,而不是全部。除住房金融的内容外, 房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。 2. 地产金融地产金融又称土地金融, 指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说, 又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动, 包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动, 在国外又称农业金融, 主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比, 前者的货币化程度和贷款利率都较高, 贷出的资金回收容易, 偿还期限短, 并且分期偿还的情况较多出现; 后者则通常与各国的土地政策相配合, 在政府的扶持下, 不以盈利为目的, 发放贷款的期限较长, 一般多达几年、十几年, 甚至几十年。(二) 房地产金融的作用房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金,必须依靠金融工具融资。 1. 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障山东工商学院 2013 届毕业论文 2 首先, 房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联, 环环相扣, 资金成为衔接各个环节的关键因素。另外, 房地产的生产周期长, 资金需求密集, 资金供需间存在时间差。解决这个时间差,就需要金融支持。其次,从金融业的发展来看,房地产对于金融业的运作,包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产, 具有保值和增值的特点,这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。再次, 从金融市场固有的功能来看, 聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起, 以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资, 为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上, 资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金, 资金供应者可以通过多种形式的金融工具, 选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资,以实现资金效益最大化。金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门, 使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上, 实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同, 风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人,以实现风险的再分配。金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件, 货币政策的三大传统手段, 即法定存款准备金, 贴现率, 公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息, 也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。 2. 房地产金融支持居民住房消费能力的提高长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后, 持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现, 而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。因此, 明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。从制度层面看, 我国房地产市场的真正发展基本上是从 1998 年开始, 这一年我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知》颁布, 取消单位福利分房, 实行住房商品化, 居民通过个人按揭山东工商学院 201