文档介绍：台州市区城镇职工基本医疗保险试行办法
北蔡御桥同心工业高科商贸园
26>011 06
项目定位
上海浦东
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本项目目标
完善区域功能
改造人居环境
提高生活质量
提升区域品味
创造经济效益
经济效益
社会效益
开发进程
总目标
A 级综合运营,综合收益;综合开发,取得长期收益最大化
先期市场调查、定位、设计、施工、招商、出售、出租、经营
分解目标
诠释目标
安置、就业、租售
引进目标客户
长期税收
重塑区域形象
促成区域增值
区域可持续发展
。。。。。。
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核心问题解析
在周边区域发展落后,公建设施规划比例大的情况下,如何在3-5年内实现快速去化工业办公租用率或商业租用入住率?
Q2
本项目如何定位才能满足地区中心的功能需求,同时最大化实现核心区域价值?
Q1
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在项目研究中,筑诚策划项目组就本项目所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究
实地调研与踏勘
调研内容:
城市土地出让情况
城市房地产开发情况
不同物业发展现状
地块现状及周边环境
……
调研区域:
花木文化商务区
新国际博览区
张江高科区
三林功能区
康桥老街
万科金色城市
红星美凯龙、宜家
苏宁、世纪联华……
访谈及查阅资料
市场调查问答:
调查项目周边消费人群、工作人群、旅游人群等
……
专业人士:
地产顾问5名
城市规划1名
商业地产3名
消费者深度访谈10名
……
查阅资料:
浦东新区综合发展规划
上海市标准城市居住区公共服务设施设置规定
北蔡镇城镇发展规划
基准地价
……
国内外案例分析
参考案例20多个
布林德利,伯明翰
六本木,东京
苏荷区,纽约曼哈顿
昆西综合区,波士顿
克拉码头,新加坡
Temple bar,都柏林
叶巴1>.贝那中心,旧金山
……
标杆案例多个
布林德利,伯明翰
六本木,东京
福冈博多水城,宜家,红星美凯龙,地杰国际城,万科金色城市
……
地区商贸中心开发规律研究
消费者行为研究
区域发展开发模式研究
地区中心区开发策略
工业仓储用地研发策略研究
高科商贸园酒店式公寓经营模式研究
……
专题研究
筑诚策研:工业高科商贸园中心价值最大化的KPI体系
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KPI体系
引入专业策略机构参与区域开发计划更新
保证核心特色示范项目的优先建设
区域的城市价值挖掘:区域在城市发展中的机遇、使命和价值空间的充分挖掘,是区域最大的价值增值点
策划启动更新计划
内因
外因
区域重新定位:充分挖掘区域的优势资源,寻找价值增值引爆点,提炼地区中心的核心特色
区域整体规划:通过案例借鉴和区域自身条件分析,提炼地区中心规划的价值增值体系
整体布局的最合理体现:充分考虑各功能的布局和组合要求,以特色、合理的布局最大化实现地区中心的整体价值
开发策略的最优化实现:从地区中心旧城改造的规律出发,结合市场发展,从开发次序、开发模式等方面最大化实现地区中心的价值
我们的研究思路
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筑诚策划思路
区域的城市价值挖掘
发展方向初判
成功案例借鉴
区域重新定位
最优化开发策略
第一部分发展战略
第二部分整体定位
第三部分项目规划
第四部分开发策略
汇报议程
工业高科商贸园中心价值最大化的KPI体系
各功能准确定位
功能布局
项目整体规划
整体优势研究
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第一部分发展战略
第二部分整体定位
第三部分项目规划
第四部分开发策略
区域发展背景解构
项目价值机遇分析
区域发展战略
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本案位置
在长三角所处位置
在上海所处位置
在浦东所处位置
在北蔡所处位置
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本项目位于北蔡镇御桥社区,位于浦东三林板块、北蔡板块、花木板块之间
本项目
项目位置示意图
三林板块
花木板块
北蔡板块
本项目位于北蔡镇御桥社区,位于浦东三林板块、北蔡板块、花木板块之间,地理位置得天独厚,区域优势明显
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项目总占地面积:23344平方米,呈长方形,地块已拆平,对外交通相对便利,四至道路仍待改善,现状临时绿化。
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地块现在定位主要为工业研发、办公、仓储用地,可以改为商业用地
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项目背景及约束条件
将本项目预打造为北蔡御桥社区“同心高科商贸园”或同心工业研发、仓储、写字楼综合服务中心;
两定位都具备市场可操作性,建成3-5年可见成效
地块周边道路尚未修好,会影响到项目的施工、招商或出售或运营;
地块周边商业配套及交通条件属一般水平,地铁尚在建中。。。
客户目标
约束条件
在委托筑诚策划前,本地块已有两个初步的定位及规划设计方案,但由于没有解决远期定位与近期开发的矛