文档介绍：房产经纪人培训手册第一章房地产的特性房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国,房地产所称的房屋,一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物,它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。在国外, 房地产被称为“物业”和“不动产”。房地产是一种价值巨大, 使用周期长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品,具有特殊性。房地产的使用周期长,作为不动产的房地产,具有固定性,耐久性和增值性。房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物,它不仅是人们最基本的生活资料,如住宅;也是最基本的生产要素,如厂房、办公楼等。在市场经济中,房地产还是一种商品,是人们投资置业的主要对象。房地产构成社会经济生活中的巨大财富,也是关系到国计民生的重要财产和资源,在一国的总财富中,房地产往往占有较大比重,一般在 60%~70% 左右; 在家庭财产中房地产也是最主要的部分。所以, 房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式,房地产业是一个国家最重要的产业之一。房地产是不动产形式的固定资产,是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性: 1 .不可移动性。房地产属于不动产,其自然地理位置是固定不变的,不能移动和搬运。 2. 房产、地产不可分割性。房屋依土地存在, 土地是房屋不可缺少的物质构成要素, 土地具有在空间位置上的不可移动性,房屋也因而具有不能移动性,房产和地产同属于“不动产”。 3 .品质的差异性。房地产作为商品,在品质上具有不同质性,即使在同一地段的建筑物,由于楼屋不同、朝向不同等因素,不同的房屋也不能具有相同的品质。 4. 价值的高大性。房地产价值额巨大, 是居民家庭最为昂贵的耐用消费品, 普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房;房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。 5. 使用的耐久性。土地具有不可毁灭性, 房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性, 但是已经建造完成,寿命通常可达数十年,甚至上百年,在正常情况下,建筑物很难发生倒塌,除非为了更好利用土地而进行拆除。 6. 供给的有限性。土地具有不可再生性, 其总量有限, 尤其是城市土地, 随着经济的发展和人们生活水平的提高,对土地、房屋的需求不断上涨,房地产供给的有限性更加突出。 7 .用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。 8. 价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地, 还取决于周围环境的状况。第二章房地产基础知识一、房地产知识(一)房地产开发 1 )内资( 境内投资主体设立的) 综合性开发公司――可不断开发新的项目项目公司――只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司,不再具备再开发资源。 2 )外资( 境外投资主体设立的, 包括中外合资企业, 中外合作企业) 综合性开发公司及项目公司 :注册资本不低于 5000 万元;经营 5 年以上且连续 5 年建筑工程质量合格率达 100 %;近 3 年房屋建筑面积累计竣工 30 万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等; 二级:注册资本不低于 2000 万元;经营 3 年以上连续 3 年建筑工程质量合格率达 100 %;近 3 年房屋建筑面积累计竣工 15 万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等; 三级:注册资本不低于 800 万元;经营 2 年以上连续 2 年建筑工程质量合格率达 100 %; 房屋建筑面积累计竣工 5 万平方米以上, 或者累计完成与此相当的房地产开发投资额; 四级:注册资本不低于 100 万元;经营 1 年以上;已竣工的建筑工程质量合格率达 100 %等。(二)土地以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式, 但自 2002 年1月1 日起所有土地都要进行拍卖。土地的使用年限使用类型年限居住 70年工业 50年教育、科技、文化、体育 50年办公楼、综合楼 50年旅游、娱乐 40年土地出让金构成因素: 地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系(三)物业种类: 商品房:有合法产权,购买后,能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅,业主有自由依法转让、租赁权利。二手房:非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、上市房改房等。经济适用房:是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划, 用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。房改房:职工居民按房改政策规