文档介绍：深圳【中海香蜜湖 1 号】项目后评估报告深圳【中海香蜜湖 1 号】项目后评估报告前言: 深圳中海香蜜湖 1 号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目, 2004 年4月 16 日取得土地使用权后,于 2005 年5 月开始进行桩基施工,至 2007 年8 月全部入伙, 200 8 年2 月达到后评估时点(数据截止时间为: 2008 年4月 20日)。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的,希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估过程中,深圳公司同事认真对待,努力工作,总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中,在此表示谢意。目录【核心内容提要】........................................................................................................................ 2 【项目概况及评估综述】............................................................................................................ 3 【项目投资管理评估】................................................................................................................ 3 【项目规划设计工作评估】........................................................................................................ 4 【项目营销工作评估】.............................................................................................................. 12 【项目进度、工程管理评估】.................................................................................................. 19 【项目成本管理评估】.............................................................................................................. 25 【核心内容提要】一、投资管理评估本地块为净地转让项目, 我公司通过公开拍卖方式竞得, 故在土地协议的执行方面比较顺利。二、财务管理评估从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看, 项目各财务指标的实现均很理想,远远超过可研阶段的预期投资目标。三、规划设计工作评估本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目, 设计创新、管理成功, 对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+ 高密度集合住宅”的设计实践,对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证; 独院式联排别墅、空中四合院等创新设计,在满足容积率和使用率要求的同时,满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标; 项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术,为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。四、营销工作评估本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位, 而且进行了大胆创新, 开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。五、发展进度、工程管理评估(一) 项目进度控制从整体的施工阶段来看, 除室外工程, 其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看,仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况, 为今后“别墅+高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。(二) 项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术, 把它看作是现场技术管理工作的基石,从而体现了“技术指导现场,主动式技术管理”的新思路。六、成本管理评估(一) 项目发展成本有所增加, 主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费, 以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度, 除去市场因素外, 项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献