文档介绍：2011年4月7日房地产项目工程管理流程及成本管理体系
房地产项目工程管理流程及
成本管理体系

张尊汉
二O一一年四月七日

目录
一、房地产开发成本管理的体系
二、工程项目成本管理体系
三、工程项目各阶成本管理的重点

随着房地产市场竞争的加剧,为提高产品及企业的核心竞争力,房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。
在房地产开发建设的整个过程中,项目立项、规划设计、工程建设实施和销售、竣工决算等,每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理,尤其是在立项和规划设计阶段,是房地产项目成本控制的核心。所以,房地产的成本管理应该是全过程的成本管理,是个动态管理的过程,不仅仅要关注财务成本,而且要关注项目质量、工期等隐性成本,并且还要考虑消费者的消费成本。

一、房地产开发成本管理的体系

11>.1 成本管理的理念

营销——产品设计、质量不好,我卖不出去;
设计——成本控制太狠,哪有好产品;
成本——都做完了,只能这样了;
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财务——没有我的事。

?? 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值
?? 成本控制不等于省钱,花得多会浪费,花得少也会有浪费,花多少不是重点,花的有效才是关键,要更注重投入和产出的问题
?? 成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品,提供最能合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品,
?? 地产公司经营模式决定着成本控制管理的理念和思路

成本管理的职责

?? 成本管理的主要控制部门:
?? 预决算人员?
?? 项目公司?
?? 设计部管理门?
?? 招投标和采购部门?
?? 产品策划部门?
?? 成本管理部门的职责:
?? 全面、全过程成本管理,而非单纯编制预结算工作,了解产品、掌握市场,制定目标,全程监控。
?? 开发商整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位;工作就是协调,不论是设计、工程还是成本人员;专业人员是专家型的管理者,不是大厨是美食家。
工程项目建设流程

房地产项目开发主要流程
4. 房地产项目成本控制体系
房地产项目财务成本体系
:征地费、契税费、土地增容费
:可行性研究费、三通一平费、测绘费、地质勘察费、工程规划设计费、环境评价费、招投标费、城建配套费
:煤气、环卫设施、排污费、绿化景观费、电信及智能化工程费
:土石方工程费、桩基础工程费、肌坑围护费、土建工程材料费(甲供材料)、土建工程费、安装工程费、安装设备费(甲供)、装修工程费、试验检测费、

:员工工资、营销策划费、财务管理费等。

房地产工程项目成本管理体系
二、工程项目成本管理体系
1. 工程项目目标成本体系
工程目标成本的概念
?? 目标成本是房地产企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标,是项目成本的控制标杆。
?? 目标成本是公司基于市场状况,并结合公司的经营计划,根据预期售价和目标利润进行预先确定的,经过努力所要实现的成本指标。
?? 目标成本体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力,并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
?? 目标成本要体现先进性和严肃性。
工程目标成本建立的流程
?? 目标成本体系是成本控制的核心,只有科学制定目标成本,才能有效的控制成本。
?? 目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程,是一个由粗浅到细的过程。
?? 随着项目阶段的逐步推进,成本项目逐步细化调整,目标成本亦逐步真实。
?? 建立目标成本体系的基础:公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障。
2. 工程项目动态成本体系
?? 动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到及时管理:
?? 设计变更
?? 工程签证
?? 各阶段对动态成本进行分析和总结,及时调整目标成本管理体系,真实反映成本控制现状。
?? 动态成本管理是对成本实时监控的重要方法。
各种成本控制软件的产生,如明源成本管理软件;金碟等
其实主要的是实现成本管理的动态控制。
3. 工程项目后评估体系
?? 项目后期评估是成本管理效果评价和改进(9>CA)的途径
项目工程竣工并在结算完成后进行,对项目过程中发生的所有成本进行系统全面的再评价:
?? 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异(评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性)
?? 对比项目结算与《目标成本指导书