文档介绍：“商铺银行”概念营销模式“返租销售”自从上世纪九十年代中期一经面世,即遭口诛笔伐。什么商铺投资陷阱,慎投“雷区”,“天上不会掉馅饼”等。更为严重的称之为,扰乱国家房产市场,破坏国家金融秩序。众说纷纭,核心点为二:一是委托租赁期内开发商承诺的高回报是否能得到真正保障。二是承租期满后产权分散带来的风险。笔者肯定,这两个风险绝对是“返租销售”模式无可避免的“死穴”。假设能最大限度的规避这两个风险,是否“返租销售”的模式能走得顺畅些就不得而知。本文结合市场上五花八门的“返租”模式,提出“商铺银行”概念营销模式供大家商榷。“商铺银行”操作模式基本流程:投资客户交首付,签定房屋买卖合同。办理银行按揭,10年贷款的月供由开发商来供。签定商铺委托经营协议书,10年间开发商以投资客首付为本返利。4、返本利率参考国家银行利率,但一定高于银行同期存款利率。5、10年后,开发商必须收回商铺的产权,投资客同样必须把产权过户给开发商。6、开发商收回产权的同时,返还给投资客户的首付款。7、10年委托期间,投资客允许自由退出。8、在此活动中,涉及到的贷款、办理产权、产权过户等各种相关费用(含税费)由开发商负担。“商铺银行”操作模式关键点掌握:整个活动,客户仅需付首付,原则上不应承担其它费用,类比银行存款。因设立客户自由退出机制,客户收益可采取逐年递进方式返利,但整体十年间均回报不应低于8%,才能对客户有吸引力。在此活动中开发商垫付的相关费用较大,可按投资客户退出的年限长短,适当由客户分摊一部分。(例:十年期退出,开发商承担费用100%,九年期90%,……一年期10%)“商铺银行”操作模式利弊分析:开发商利益所在1、迅速回笼资金,保证物业后续的开发和运营有足够的资本。2、拥有今后楼盘升值的巨大空间。3、物业产权完整,拥有绝对控制权,后期招商或销售可灵活处理。开发商风险所在1、房地产市场风云变化,商铺市值不升反降。2、商家经营不善,导致商铺市值下降。3、商家经营不善,导致承诺客户回报无法兑现。4、商家经营不善,导致客户集体退铺现象发生。投资客利益所在1、商铺