文档介绍：中国重汽嘉祥苑沿街商铺营销推广方案济南建华房产营销策划有限公司目录第一部分:济南市商铺商圈状况第二部分:区域项目竞争调查第三部分:本案基本情况分析第四部分:媒体制定策略第五部分:销售环节支持第一部分:济南市商圈状况分析济南市早期商铺、商圈发展历程:济南市商铺的发展是和商业发展息息相关的,换一个角度讲济南的商业发展程度折射出商铺发展状况。济南市早期的商铺是以传统意义上的百货商店、大型卖场为支撑点的载体;而中小型商铺则是以市民自建为主。上个世纪90年代以前济南市民的主要购物场所是“六朵金花”:济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。无一例外的是大而全的百货店。大到家具,小到根针,在一个店里全能买到。这个时期的商铺绝大部分是单位或个人所有。1996年崛起的银座商城及1997年出场的贵和购物中心率先向传统商业发起了挑战,把专业店般进商场;以三联家电为代表的各种专业卖场、专卖店也在济南遍地开花,传统百货遭到严重挑战,大部分客流被分流。“超市要革百货的命”在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的过程。济南世界购物广场如原子裂变释放出巨大能量,不少外省资金及埠外管理背景的的企业,纷纷来济南开办超市,新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。在这个时期大型商铺的使用权出租、产权买断才真正意义上出现。两个回合下来,不少曾经辉煌的济南本土商号逐渐淡出,第一回合中老字号的济南一百出局。第二回合中,开“平价商场”之先河的中兴商厦、曾经是中国企业500强的济南国贸大厦相继出局,济南最早的百货店----济南百货大楼也元气大伤。我国加入世贸组织的同时,新一轮的济南商战才是真正较量的开始。首先是业态升级大战,集购物、休闲、娱乐和餐饮于一身的银座地下购物广场,2000年开业至今持续火暴。这种新兴的第三业态一站式超级购物中心不断叫响泉城,随后上海联华、北京国美、江苏苏宁、易出莲花等省外势力商家及沃尔玛、家乐福等国际零售巨头也纷纷抢址济南。另外济南的专业市场和老商业街的发展也不甘落后的进行着不断的创新和变革,在全国较有知名度洛口服装市场的规模也不断的发展。文化路,东关大街等专业服装、商品市场也在不断的扩大规模,增加人气。随着北园大街的家具、建材商业带、花园路综合性商业区、经二路、经四路传统商业区、泉城路步行商业街的不断发展和完善一幅新的济南商业新版图正在形成。济南市商业地产发展现状2005年,国家一系列宏观调控政策的出台成为商铺火热的催化剂,但其本质是压抑多年的市场需求。从下半年开始,国家一系列宏观调控政策在市场中发挥威力,特别是去年针对二手房交易实施的交易个税,更是雪上加霜。在不支持大力开发的大环境下,一些开发商将资金转向宏观政策调控不严的商铺。因此,宏观调控政策成了省城商铺火热的催化剂。从开发的情况来看,2006年济南产权商铺的开发速度大大加快,新商铺大量涌现。据了解,2006年济南楼市推出的商铺基本属于产权式商铺,总体面积超过130万平方米,是济南楼市历史上推出商铺面积最多的一年,其中包括鲁能泰山广场、济南海鲜大市场、时代商业广场、现代物流、济南时代商贸城等大的商场式商铺和伟东新都商铺、阳光舜城社区商铺、海蔚广场商铺等社区商铺等,被业内人士称为“商铺年”。从销售的情况来看,几乎所有大中型商铺都采取产权式销售,就是将一个完整的商铺产权进行分割,单位出售。但是由于多数人对产权式商铺没有清晰的了解,不熟悉产权式商铺的投资方式,市民在商铺投资方面还是有所顾虑,整个商铺市场的投资气氛和投资市场可以说还没有真正形成。相反,目前有大批浙商资金已经进入济南商铺领域,除了建立大型专业化产权商场外,浙商还热衷买下门头房向济南商人出租,征收租金。根据济南市商业地产的发展现状和市民投资热情来看,社区商铺投资在济南商铺投资中占较大比例。据山东地产网网上调查显示,目前济南市的产权商铺中最热销的是社区商铺;写字楼底层商铺也普遍被看好;商场产权式商铺由于观念超前,虽稍遇市场抗性,但最终仍然是最后被接受的投资方式。第二部分:区域项目竞争调查齐鲁花园商铺位置:堤口路与纬六路西北角商铺体量:28套面积区间:价格:8000/平方米销售率:100%项目优势:1)周边道路基础优势突出。2)依托齐鲁花园众多居住业主。3)同齐鲁花园住宅项目同期上市,潜在客户众多。4)业态定制灵活多样,投资潜力较大。5)商铺停车位充足。(6个/套)项目劣势:1)价位较高。2)已无房源。花样年华商铺位置:堤口路中段商铺体量:56套面积区间:130---245平方米(两层沿街、二楼单独楼梯设置、可分割销售、)价格:11000/一层5500/二层销售率:期房销售项目优势:1)推行单层销售,客户选择余地较大。2)依托本居住小区众多居住业主。3)同花样年华住宅项目同期上市,潜在客户众多。4)业态定